2020年西安房地产市场回顾及2021年展望_7页_1mb

西安2020年写字楼与零售物业市场总结

核心内容概述

2020年，西安地铁三线齐发，包括5号线、6号线一期和9号线，使全网运营里程达到245公里，排名从全国第15位跃升至第9位。地铁新线路的开通对沿线商业地产发展起到了显著推动作用，带动了写字楼、零售物业及投资市场的活跃。

写字楼市场表现

新增供应与净吸纳量

• 全年新增供应：29.2万平方米，主要集中在高新和城北区域。
• 年末总体量：623万平方米。
• 净吸纳量：全年录得18.8万平方米，第四季度达10.5万平方米，为全年峰值。
• 空置率：全年下降至34.1%，季末环比下降0.6个百分点。
• 租金水平：季末优质写字楼租金报价为每月每平方米87.6元，环比上升0.3%。

需求分析

• 主要行业驱动：TMT（科技、媒体、通信）占比38.8%，传统金融占比21.8%，商务服务占比11.3%。
• 重点企业动态：
  • 中诺通讯在永利国际金融中心新租4,300平方米。
  • 网易有道在高新扩租6,000平方米。
  • 好未来在建科中心扩租5,100平方米。
  • 粉笔网在中铁第一国际和恒石国际中心分别扩租3,000平方米和1,500平方米。
  • 浦发银行在中铁西安中心扩租2,200平方米。
• 热门区域：高新为全年写字楼租赁的核心区域，城北和曲江亦为活跃板块。

2021年展望

• 新增供应：预计66万平方米，其中甲级写字楼占比超50%，非核心区供应占比超50%。
• 总体量：将突破680万平方米。
• 空置率：短期内将小幅回升。
• 趋势影响：地铁5号线、6号线1期和9号线持续带动沿线商务区租赁表现，优质项目租金稳中有升。

零售物业市场表现

新增供应与净吸纳量

• 全年新增供应：42.5万平方米，四季度新增27万平方米，推动全市零售物业总体量突破600万平方米。
• 净吸纳量：全年15.1万平方米，四季度达30万平方米。
• 空置率：四季度下降至6.0%，环比下降0.7个百分点。
• 租金水平：季末首层平均租金为每月每平方米269.7元，环比上升0.4%。

需求分析

• 核心区域：百货商场较多，零售业态需求占比达62%。
• 非核心区域：餐饮及体验业态需求增长，分别高于核心区域5.6和4.6个百分点，零售业态需求占比下降至52%。
• 热门品牌：
  • 美妆集合店：调色师、WOW COLOUR。
  • 3C品牌：华为、小米。
  • 珠宝品牌：周大福。
  • 火锅品牌：海底捞、贤合庄。
  • 饮品品牌：一点点。

2021年展望

• 新增供应：预计超过100万平方米，短期内可能推高市场空置率。
• 市场潜力：十四运的召开将激发新的消费潜能。

投资市场表现

大宗交易情况

• 全年交易：4笔，成交金额共计28.8亿元，主要集中在第四季度。
• 物业类型：全部为办公类物业，关注度持续上升。
• 待售项目：超过70%为写字楼项目，选择空间大。
• 投资区域：以核心区为主，占75%，高新、沣东、沣西、航天为投资热点。
• 投资目的：以增值型需求为主，自用型仅占25%。

2021年展望

• 趋势预测：随着“十四五”开局和全运年的到来，新兴区域关注度上升，多样化产品设计和灵活交易方式将吸引更多自用买家和投资者，提升市场去化速度，缓解供应压力。

专家观点

CBRE西安顾问及交易服务办公室部负责人 孙奇

• 市场趋势：2020年西安写字楼市场先抑后扬，受疫情影响，初期供应推迟，净吸纳量萎缩，但随着疫情控制，市场恢复，四季度净吸纳量达峰值。
• 未来展望：2021年将是西安的重要场景之年，十四运、二环、三环提升项目及地铁11、12、17号线建设将提升营商环境，吸引更多企业入驻，推动市场成交活跃。

CBRE西安顾问及交易服务商业部负责人 何易峰

• 零售趋势：在“颜值经济”和国潮文化兴起的背景下，美妆及国潮品牌成为购物中心招商的重点。
• 品牌影响：完美日记、中国李宁等国产品牌深受95后消费者喜爱，购物中心通过引入这些品牌吸引年轻消费群体。

CBRE西安投资及资本市场部负责人 郝亚文

• 投资趋势：2021年将是西安商业地产投资的重要年份，多样化产品和灵活交易方式将吸引更多自用买家和投资者，提升市场去化速度。