2021年第一季度北京房地产市场回顾及展望_10页_2mb
报告摘要
北京写字楼市场2021年第一季度总结
核心内容
2021年第一季度，北京写字楼市场在TMT行业强劲需求带动下，空置率出现近三年首次下降，整体市场表现稳中有升。净吸纳量连续三个季度增长，达到16.6万平方米，环比增长13%。全市空置率降至17.5%，平均租金报价为403.8元/月/平方米，环比下降0.4%。
主要观点
- TMT行业主导需求：TMT行业新租需求占比高达43%，集中于新媒体、在线教育和终端应用等细分领域。
- 核心区域表现强劲：CBD和丽泽科技企业的大面积扩租带动甲级写字楼市场去化加速，两大子市场合计贡献全市71%的净吸纳量。
- 区域分化明显：王府井商务区因国有企业整合出现大面积腾退，而望京成为首个租金回升的子市场。
- 未来供应压力：未来六个月预计有78万平方米新增供应入市，可能推升空置率。
关键信息
- 新增供应：15.3万平方米
- 净吸纳量：16.6万平方米
- 空置率：17.5%
- 平均租金报价：403.8元/月/平方米
- TMT行业占比：43%
- CBD与丽泽贡献净吸纳量：71%
商务园区市场总结
核心内容
2021年第一季度，北京商务园区市场无新增供应，净吸纳量为15.4万平方米，空置率降至19.1%，为近三年最低水平之一。
主要观点
- TMT需求带动市场：超过一半的新租需求来自TMT行业，工业品制造、交运仓储、专业服务及生命科学行业需求也较为活跃。
- 区域表现分化：中关村软件园、上地和东升科技园等子市场租金小幅上调，而石景山、顺义、大兴和亦庄仍面临较大空置压力，租金继续下调。
- 未来供应压力：未来六个月将有63.6万平方米新增供应入市，主要集中在北清路、丰台科技园、经开区和石景山等区域。
关键信息
- 新增供应：0万平方米
- 净吸纳量：15.4万平方米
- 空置率：19.1%
- 平均租金报价：161.7元/月/平方米
- TMT行业占比：50%以上
- 未来新增供应：63.6万平方米
零售物业市场总结
核心内容
2021年第一季度，北京零售物业市场未录得新增供应，整体空置率小幅下降至10.4%。
主要观点
- 需求回暖：大型综合性商场客流恢复至疫情前水平，连锁餐饮、新能源汽车展厅及互联网集合店需求持续释放。
- 区域型购物中心表现突出：龙湖长楹天街、大兴大悦春风里和北京荟聚等项目通过租户结构升级和品牌活动提升吸引力。
- 业态恢复不均：传统零售业态恢复较慢，外资品牌首店活跃度未恢复，但国内潮流品牌首店有所增加。
- 未来供应计划：未来六个月将有32.7万平方米的购物中心新增供应，主要分布在非集中商圈。
关键信息
- 新增供应：0万平方米
- 净吸纳量：未明确，但市场表现良好
- 空置率：10.4%
- 首层租金报价：36.3元/日/平方米（环比上涨0.2%）
- 区域型购物中心表现突出
- 未来新增供应：32.7万平方米
仓储物流市场总结
核心内容
2021年第一季度，北京仓储物流市场净吸纳量环比上升近两倍至4.4万平方米，空置率降至1.7%，为2019年第一季度以来最低水平。
主要观点
- 需求强劲：生鲜类电商和第三方物流租赁需求旺盛，推动市场租金加速上涨。
- 租金上涨明显：全市平均租金环比上涨1.4%至51.7元/月/平方米，部分项目租金显著提升。
- 环京市场活跃：天津市场因消费人口基数大，吸引生鲜类电商布局，进一步推升净吸纳量。
- 未来供应有限：未来六个月预计有16.1万平方米新增供应入市，缓解当前供求矛盾。
关键信息
- 新增供应：0万平方米
- 净吸纳量：4.4万平方米
- 空置率：1.7%
- 平均租金报价：51.7元/月/平方米
- 生鲜类电商及第三方物流需求旺盛
- 未来新增供应：16.1万平方米
投资市场总结
核心内容
2021年第一季度，北京投资市场活跃，共达成10笔大宗交易，交易总额达209.1亿元，环比和同比分别上涨40.0%和3.8%，成为全国交易额最高的市场。
主要观点
- 自用买家与投资者共同推动：企业自用买家占比26%，新兴市场占总投资额比提升至59%。
- 科技企业自用购置活跃：中关村商务区及其周边商务园区完成四笔办公交易，占总投资额的35%。
- 资本化率企稳：写字楼和零售物业资本化率分别稳定在4.2%和4.5%，物流地产资本化率维持在5.0%。
- 政策利好吸引投资：北京“十四五”规划释放新区发展信号，推动新兴区域商务资源和氛围改善，吸引更多投资者布局。
关键信息
- 成交总量：209.1亿元
- 新兴市场占比：59%
- 中资占比：100%
- 企业自用买家占比：26%
- 办公交易占比：35%
- 零售物业改造为办公用途
- 资本化率：写字楼4.2%，零售物业4.5%，物流地产5.0%
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