2018-房地产_我国房屋预售制度的回顾及猜想_13页-1mb

中国商品房预售制度分析总结

核心内容

中国商品房预售制度，即“期房买卖制度”，起源于1950年代的香港，并在改革开放后被引入内地，成为中国房地产市场发展的重要制度之一。该制度在不同阶段推动了房地产市场的快速发展，但也带来了诸多风险与挑战。

主要观点

• 预售制度发展历程：

  • 1978-1993：房荒时期，以住房预订购为主，为预售制度雏形。
  • 1994-2000：房改后，正式确立商品房预售制度，通过《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规范预售行为。
  • 2001-至今：预售制度不断完善，成为商品房市场的重要管理手段。

• 预售制度的优点：

  • 对房企：加快资金周转，提升杠杆能力，降低资金断裂风险。
  • 对购房者：期房价格普遍低于现房，降低购房门槛，刺激市场潜在需求。

• 预售制度的问题：

  • 对购房者：面临“一房二卖”、“延期交房”、房屋质量问题等风险。
  • 对金融系统：预售资金成为房企融资的重要来源，若资金断裂，银行面临坏账风险。
  • 对监管：预售资金监管机制不完善，导致资金挪用风险，部分城市如广州、济南较早设立专用账户。

关键信息

• 全国预售比例：2005年至2018年间，期房销售面积占比从63%上升至84%，其中40大中城市始终保持在80%以上。
• 预售资金来源：预收账款（含合同负债）占房企总负债的27%-30%，占总资产的20%-25%。
• 现房销售试点：
  • 南京：土地竞价达到最高限价90%时，项目必须现房销售。
  • 苏州：土地成交价超过市场指导价10%时，需竣工验收后方可预售。
  • 深圳：2016年推出首个现售试点项目，但预售制度仍在执行。

预售制度改革的影响

• 对房企的影响：

  • 零成本预收款消失，需用有息负债替代，杠杆成本上升，经营风险加大。
  • 资金回笼周期延长，资金周转速度下降，影响房企投资意愿和项目数量。
  • 预售条件宽松地区和高杠杆房企将受到更大冲击。

• 对市场的影响：

  • 土地市场热度下降，土地财政压力加大。
  • 房企投资更加理性，商品房供应速度减缓，可能导致供需结构恶化。

• 对政策调控的意义：

  • 南京、苏州的现房销售政策主要是为调控过热的土拍市场，而非全面取消预售制度。

国际预售制度比较

• 预售条件：

  • 国外（如欧美）预售条件宽松，无需政府许可，买卖双方通过合同法和律师协商交易结构。
  • 中国预售制度严格，需取得“预售许可证”，预售条件、价格等均需政府批准。

• 预售款监管：

  • 国外预售款由律师监管，开发商需在项目完工后方可使用资金。
  • 中国部分城市（如广州、济南）设有专用账户，但多数城市监管机制不完善。

我国预售制度的未来变革猜想

• 短期内取消预售制度的条件不成熟：

  • 房企融资渠道持续收紧，预售资金是其重要来源，取消将导致资金链断裂风险。
  • 房地产市场去库存效果明显，取消预售可能导致供给“休克”，与遏制房价上涨目标相悖。

• 长期趋势：

  • 预售制度可能逐步调整，而非全面取消。
  • 行业整合将加速，优质房企将受益于更严格的监管和更高的融资门槛，而中小房企和高杠杆企业将面临更大压力。

结论

中国商品房预售制度在过去几十年中发挥了重要作用，推动了房地产市场的发展。然而，随着市场供需结构的改善和金融风险的积累，其弊端也逐渐显现。未来，预售制度可能逐步调整，但短期内全面取消的可能性较低。调整将带来行业整合，有利于优质房企发展，同时对中小房企形成挑战。