20180923-浙商证券-房地产行业周报_预售制度不宜一刀切_14页_1mb

房地产行业周报总结（9.17-9.23）

核心内容概述

本报告分析了2018年9月17日至23日期间，中国房地产市场的销售与土地市场动态，并对预售制度是否应取消进行了探讨。报告认为，预售制度不宜一刀切，而应通过加强预售资金监管来实现防风险目标。

主要观点

1. 预售制不宜直接取消

• 短期影响：取消预售制度将导致房地产市场供应出现短期真空，加剧供需矛盾，推高房价。
• 资金压力：开发商在预售制下能够回笼资金用于开发，若取消预售，将增加资金压力，尤其对中小房企影响较大。
• 施工进度：预售制度有助于开发商加快施工进度，取消后可能导致施工“慢周转”，影响项目交付。

2. 预售资金监管是关键

• 资金用途：预售资金应通过银行托管，并按施工进度按比例解锁，以确保资金用于项目开发。
• 监管措施：加强预售资金监管，防止资金被挪用，有助于提升行业透明度与稳定性。

3. 现房销售将加剧行业集中度

• 资金压力：取消预售将使房企面临更大的资金压力，影响开发周期与投资回报率。
• 行业集中度：融资能力较弱的中小房企将面临更大风险，行业集中度将进一步提升。

关键信息

重点城市销售情况

• 45城累计成交面积：505.1万平方米，环比上升8.8%；今年累计成交1.60亿平方米，同比下滑2.9%。
• 一线城市：
  • 本周成交面积：104.9万平方米，环比增长61.1%。
  • 今年累计成交：2074.9万平方米，同比下降7.1%。
• 二线城市：
  • 本周成交面积：219.1万平方米，环比上升5.4%。
  • 今年累计成交：6510.6万平方米，同比下降6.7%。
• 三线城市：
  • 本周成交面积：181.1万平方米，环比下降5.2%。
  • 今年累计成交：7364.9万平方米，同比增长2.0%。

土地供应情况

• 百城土地供应：上周供应规划建筑面积323万平方米，环比下降70.1%；年初至今累计供应4.59亿平方米，同比增长26.7%。
• 一线城市：
  • 本周供应面积：43万平方米，环比下降41.3%。
  • 今年累计供应：1458万平方米，同比下降10.2%。
• 二线城市：
  • 本周供应面积：175万平方米，环比下降54.0%。
  • 今年累计供应：1.99亿平方米，同比增长20.9%。
• 三四线城市：
  • 本周供应面积：105万平方米，环比下降83.2%。
  • 今年累计供应：2.45亿平方米，同比增长35.3%。

土地成交情况

• 百城土地成交：上周成交建筑面积229万平方米，环比下降73.7%；年初至今累计成交3.81亿平方米，同比增长12.7%。
• 一线城市：
  • 本周成交面积：9万平方米，环比下降72.4%。
  • 今年累计成交：1475万平方米，同比下降6.9%。
• 二线城市：
  • 本周成交面积：194万平方米，环比下降63.4%。
  • 今年累计成交：1.68亿平方米，同比增长3.3%。
• 三四线城市：
  • 本周成交面积：27万平方米，环比下降91.4%。
  • 今年累计成交：1.98亿平方米，同比增长24.3%。

土地成交价格

• 百城土地成交楼面价：上周平均4230元/平方米，环比下降0.6%，同比下降25.9%。
• 年初至今平均楼面价：4728元/平方米，同比下降3.0%。
• 整体溢价率：上周为2.1%，年初至今为16.9%，较去年同期下降21.3个百分点。

行业投资评级

• 房地产行业评级：中性。

风险提示

• 预售制取消超预期落地
• 调控政策超预期收紧

数据来源

• Wind
• 各地房管局
• 浙商证券研究所

图表目录

• 图1：45城销售面积
• 图2：45城销售面积同环比增速
• 图3：一线城市销售面积
• 图4：一线城市销售面积同环比增速
• 图5：二线城市销售面积
• 图6：二线城市销售面积同环比增速
• 图7：三四线城市销售面积
• 图8：三四线销售面积同环比增速
• 图9：百城土地供应建筑面积
• 图10：百城土地供应建筑面积同环比
• 图11：一线城市土地供应建筑面积
• 图12：一线城市土地供应建筑面积同环比
• 图13：二线城市土地供应建筑面积
• 图14：二线城市土地供应建筑面积同环比
• 图15：三四线城市土地供应建筑面积
• 图16：三四线城市土地供应建筑面积同环比
• 图17：百城土地供应楼面价
• 图18：百城整体累计挂牌楼板价及同比增速
• 图19：一线城市土地供应楼面价
• 图20：一线城市整体累计挂牌楼板价及同比增速
• 图21：二线城市土地供应楼面价
• 图22：二线城市整体累计挂牌楼板价及同比增速
• 图23：三四线城市土地供应楼面价
• 图24：三四线城市整体累计挂牌楼板价及同比增速
• 图25：百城宅地成交建筑面积
• 图26：百城宅地成交建筑面积同环比
• 图27：一线城市宅地成交建筑面积
• 图28：一线城市宅地成交建筑面积同环比
• 图29：二线城市宅地成交建筑面积
• 图30：二线城市宅地成交建筑面积同环比
• 图31：三四线城市宅地成交建筑面积
• 图32：三四线城市宅地成交建筑面积同环比
• 图33：百城宅地成交楼面价及溢价率
• 图34：百城宅地成交楼面价同环比增速
• 图35：一线城市宅地成交楼面价及溢价率
• 图36：一线城市宅地成交楼面价同环比增速
• 图37：二线城市宅地成交楼面价及溢价率
• 图38：二线城市宅地成交楼面价同环比增速
• 图39：三四线城市宅地成交楼面价及溢价率
• 图40：三四线城市宅地成交楼面价同环比增速

表格目录

• 表1：重点跟踪城市成交情况
• 表2：百城土地供应情况
• 表3：百城土地挂牌楼面价
• 表4：百城土地成交建筑面积
• 表5：百城土地成交楼面价及溢价率