20180924-华创证券-征询预售制度点评_预售制度取消短期不可行_长期也并无必要_更需要的是建立控风险机制_11页_763kb

预售制度点评总结

核心内容

本文围绕商品房预售制度的现状、风险及改革方向展开分析，指出预售制度虽存在诸多风险，但取消短期内不可行，长期也无必要，更应通过建立控风险机制来优化。

主要观点

1. 预售制度现状与政策讨论

   • 住建部近期就预售制度是否保留或取消向多省征询意见，但目前仅为讨论阶段，并非政策落地。
   • 广东省拟逐步取消预售制度，全面实施现售，但强调需防范由此引发的资金链断裂、供应“休克”等风险。

2. 取消预售制度的风险

   • 房企资金链风险：预售款是房企重要资金来源，取消后将导致高杠杆中小房企资金链断裂，影响行业稳定。
   • 供应“休克”推升房价：期房销售占主导地位，取消后短期内供应将大幅下降，房价可能上涨。
   • 土地财政风险：土地出让金和房地产相关税收占地方政府财政收入的46%，取消预售可能导致土地成交和房地产交易减少，影响地方财政。
   • 产业链需求萎缩：房地产开发投资与预售回款密切相关，取消预售将导致投资下降，进而影响上下游行业。

3. 国际预售制度对比

   • 美国、日本、德国、法国、新加坡等国家均采用预售制度，且通过制度设计（如第三方保管预售款、分期付款等）有效控制风险。
   • 说明预售制度本身并非问题，关键在于如何建立风险控制机制，而非直接取消。

4. 取消预售制度对房企的影响

   • 在极端假设下，取消预售将导致房企的资产周转率和ROE大幅下降，中小房企将加速退出，行业集中度提升。
   • 建议逐步试点取消预售制度，优先在新出让土地上实行现售，以降低行业风险。

5. 投资建议

   • 预售制度短期内不会取消，长期也无必要，建议维持房地产行业“推荐”评级。
   • 当前时点，龙头房企相对和绝对收益仍具吸引力，推荐关注保利地产、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团、新城控股等。

6. 长效机制改革契机

   • 建议在房地产市场长效机制建立的“窗口期”进行预售制度的改革，逐步提高预售条件，引导市场适应。
   • 推出分阶段改革方案，如第一阶段提高预售许可条件至主体结构封顶，第二阶段全面实施现售。

关键信息

• 预售制度风险：

  • 资金链断裂引发工程烂尾；
  • 违法违规销售现象频发；
  • 交易不公平，购房风险高；
  • 面积管理职能不清，易引发行政纠纷；
  • 不平衡发展与低效率竞争。

• 预售制度的替代方案：

  • 预售款按进度支付；
  • 第三方风险分担机制；
  • 提高预售标准，逐步过渡至现售。

• 预售制度对经济的影响：

  • 房企资金紧张可能导致房地产开发投资下降，影响GDP贡献；
  • 土地财政收入下降可能加剧地方债务风险。

• 数据支持：

  • 房企预收账款占总负债比例高达33%，占有息负债比例78%；
  • 期房销售占比达84%-87%；
  • 2017年广东资金链断裂类矛盾化解率72.1%。

• 行业前景：

  • 房地产行业仍具发展潜力，龙头房企优势凸显；
  • 政策端和融资端出现边际改善，销售端表现稳定，拿地端有所降温。

结论

预售制度作为我国房地产市场的重要组成部分，其取消短期内不可行，长期也无必要。更应通过完善制度设计，建立有效的风险控制机制，以保障购房人权益、降低房企资金风险、促进房地产行业健康发展。当前政策导向倾向于逐步改革而非全面取消，房地产行业仍维持“推荐”评级，重点看好龙头房企。