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房地产行业研究：停贷风波下预售制度是否会取消？

核心内容

本报告围绕当前房地产行业面临的“停贷风波”展开，重点分析预售制度与现房销售制度的利弊及适用性。在行业风险不断暴露的背景下，预售制度被部分归咎为问题根源，但报告指出，行业风险是多种因素综合作用的结果，不能简单归因于单一制度。

报告提出，现房销售虽有助于保障消费者权益，但其在短期内难以缓解房企资金压力和行业整体风险。因此，现房销售制度的推进应循序渐进，试点先行，避免行业硬着陆。

同时，报告认为预售制度并非“万恶之源”，它在房地产行业早期发展中发挥了积极作用，但在当前高杠杆、高风险的环境下，需要对其进行改进和完善，以适应新的市场环境。

主要观点

1. 预售制度并非风险爆发的唯一根源

• 预售制度曾为房地产行业发展提供了重要支持，但其作用不应被过度妖魔化。
• 当前房地产行业风险是多因素导致，包括企业自身经营不善、外部政策收紧、融资环境恶化等。
• 即使取消预售制度，也不能保证所有问题都会迎刃而解，风险依然存在。

2. 现房销售制度的局限性

• 现房销售虽有助于保障消费者权益，但无法解决当前房企面临的资金链断裂问题。
• 现房销售无法在短期内带动销售回暖，因为消费者对未来的不确定性仍存。
• 现房销售制度的推行可能加剧行业风险，尤其是在当前融资收紧、销售受阻的背景下。

3. 预售制度是否应退出？

• 预售制度是一种工具，有其适用的条件和环境，不能简单取消。
• 在当前行业风险高发的背景下，全面取消预售制度可能引发更大的系统性风险。
• 更合理的做法是对其进行改进和完善，使其更适应当前市场环境。

4. 现房销售制度的推行应谨慎

• 现房销售制度的全面推行可能对行业造成较大冲击，应优先在热点城市和重点项目中试点。
• 试点过程中应注重总结经验，逐步推广，确保政策平稳落地。
• 现房销售制度与预售制度并非完全对立，未来两者或将共存。

关键信息

• 停贷风波：2022年6月底开始，多个房地产项目因停工、资金短缺等问题引发业主集体停贷，7月中旬已超过300个项目陷入停贷风波。
• 预售制度作用：曾为房地产行业发展提供资金支持，但也带来项目烂尾、资金挪用等风险。
• 现房销售制度：有助于保障消费者权益，但无法解决当前房企资金紧张问题。
• 政策调整方向：现房销售制度应逐步推行，但需结合土地、金融等多方面政策调整，避免行业剧烈波动。
• 行业现状：2021年全国商品房期房销售面积占比达87%，表明行业仍高度依赖预售模式。

结论

预售制度与现房销售制度各有优劣，不能简单地以“取消”或“全面推行”作为解决当前行业问题的唯一手段。在当前房地产行业面临严峻挑战的背景下，应优先考虑制度的改进与完善，而非一刀切式的变革。现房销售制度的推行需谨慎，试点先行，逐步优化，以确保行业平稳过渡。同时，政策制定者应综合考虑土地、金融、监管等多方面因素，推动房地产行业向健康、可持续的方向发展。

研究员：于小雨、王玲
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资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表来源：亿翰智库、国家统计局
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