房地产行业征询预售制度点评：预售制度取消短期不可行、长期也并无必要，更需要的是建立控风险机制-20180924-华创证券-11页

预售制度点评总结

核心内容

本报告围绕商品房预售制度是否应取消展开分析，指出直接取消预售制度在短期内不可行、长期也并无必要，更应建立有效的风险控制机制。报告基于广东省住建厅拟订的材料以及国际经验，对预售制度的风险、影响及改革路径进行了深入探讨，并对房地产行业投资提出建议。

主要观点

1. 政策征询未落地
   住建部就预售制度征询意见仅为讨论阶段，并非政策落地。广东省房地产协会曾提出逐步取消预售制度的建议，但随后被澄清为内部讨论，未形成最终政策。

2. 预售制度存在的风险
   预售制度虽然提高了资金使用效率，但也带来以下风险：

   • 资金链风险：房企依赖预售回款，若取消将导致资金链断裂，尤其对中小房企影响较大。
   • 供应“休克”推升房价：期房销售占比较高，取消后可能导致供应下降，房价上涨。
   • 土地财政风险：预售制度与土地财政紧密相关，取消可能导致地方财政收入下降。
   • 投资下降及产业链萎缩：预售回款是房企开发资金的重要来源，取消将导致房地产投资下降，影响上下游产业。

3. 国际经验与风险控制机制
   主流国家如美国、日本、德国、法国、新加坡均采用预售制度，但其通过制度设计控制风险，如：

   • 美国：预售款由第三方保管，防止开发商挪用资金。
   • 日本：预售房市场风险分担机制，确保消费者权益。
   • 德国：购房合同分期付款，按工程进度支付。
   • 法国：根据工程进度分期付款，确保开发商履约。
   • 新加坡：购房者按施工进度分期支付，防止资金滥用。

4. 预售制度取消对房企的影响
   若预售制度取消，对15家主流AH房企的敏感性分析显示：

   • ROE下降：从18.6%降至8.6%。
   • 资产周转率下降：从0.21降至0.13。
   • 行业集中度提升：中小房企将加速退出，行业集中度进一步提高。

5. 改革建议
   建议在部分城市逐步试点取消预售制度，提高预售许可条件，如将预售条件提高至主体结构封顶。同时，制定时间表，逐步推进现售制度，以降低高杠杆效应，引导市场有序适应改革。

6. 投资建议
   维持房地产行业“推荐”评级，看好龙头房企相对和绝对收益，推荐包括保利地产、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团、新城控股等企业。

关键信息

• 预售制度现状：目前我国期房销售占比高，预售款是房企主要资金来源。
• 风险因素：包括资金链断裂、供应下降、土地财政压力、投资下滑等。
• 国际对比：主流国家均保留预售制度，但通过制度设计控制风险。
• 改革路径：逐步试点取消预售，提高预售标准，而非一刀切。
• 投资影响：取消预售将显著降低房企ROE，提升行业集中度。
• 政策背景：当前经济稳中有变，融资环境趋松，取消预售短期内不可行。

结论

综上所述，预售制度取消短期内不可行、长期也无必要，更应通过建立风险控制机制来完善制度。建议在部分城市试点逐步取消预售，提高预售标准，以降低行业风险，促进市场健康发展。