20210801-开源证券-房地产行业周报_政策密集出台_房企销售端有所承压_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2021年8月1日发布的房地产行业报告指出，尽管政策调控持续，但房地产行业仍被视为重要的财政和投资托底工具，整体维持“看好”评级。报告重点分析了政策变化、销售数据、成交情况、融资环境及投资建议等方面。

主要观点

1. 政策密集出台，调控持续

• “房住不炒”基调不变：中央政治局会议重申“房住不炒”政策，强调稳定地价、房价和市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
• 租赁住房发展加速：加快租赁住房建设，落实用地、税收等支持政策。
• 金融监管趋严：严格房地产企业“三线四档”融资管理，加强金融机构房地产贷款集中度管理。
• 地方政策趋紧：多地出台调控政策，如无锡建立二手住房成交参考价格发布机制、合肥调整新房摇号销售政策、武汉加强购房资格管理等。
• 市场治理加强：深圳、三亚等地开展房地产专项整治，打击违规行为，如发布虚假房源信息、停贷等。

2. 百强房企销售增速放缓

• 2021年7月数据：百强房企销售额单月同比下降7.6%，销售面积同比下降16.4%。
• 累计数据：年初至今累计销售额增速为29.6%，销售面积增速为19.7%。
• 与2019年同期对比：单月销售额增速15.3%，销售面积增速6.7%。
• TOP30房企目标完成度：TOP30房企销售目标完成度为56%，其中招商蛇口、金地集团、滨江集团、首开股份等表现较好，完成度超过60%。

3. 成交情况持续回落

• 新房成交：2021年第31周，全国32城新房成交面积同比下降27%，环比下降20%。年初至今累计成交面积同比增长38%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积同比下降43%，累计同比增速为13%，较前值下降3个百分点。
• 城市差异：一线城市新房成交表现相对较好，而三线城市成交下滑明显。

4. 融资环境收紧

• 信用债发行：2021年第31周，信用债发行规模环比下降50%，平均加权利率为3.56%，环比下降36BPs。
• 海外债发行：海外债发行规模环比下降45%，平均加权利率为5.25%，环比下降227BPs。
• LPR利率：LPR连续15个月未调整，1年期为3.85%，5年期为4.65%。按揭资金持续收紧，放款周期延长，部分城市出现停贷现象。

关键信息

• 政策导向：房地产调控政策持续，重点在于稳定市场预期，防止房价过快上涨。
• 销售数据：行业整体销售增速放缓，但与2019年同期相比仍保持增长。
• 融资环境：融资渠道受限，发债规模下降，利率有所降低，但整体融资环境趋紧。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，建议关注房地产板块的机会，尤其在政策支持和估值修复背景下。

风险提示

• 行业销售波动：行业销售规模波动较大，可能影响房企回款。
• 政策调整风险：政策调整可能导致经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧。
• 融资环境变化：融资环境全面收紧，可能加剧企业流动性压力。

图表与数据

• 图1：2021年7月百强房企销售额当月同比下降7.6%。
• 图2：2021年7月百强房企销售额累计同比持续回落。
• 图3：主流房企销售目标增速均值可观。
• 图4：32城新房成交面积单周同比下降27%。
• 图5：32城新房成交面积单周环比下降20%。
• 图6：32城新房成交中一线城市表现最佳。
• 图7：9城二手房单周成交面积同比下降43%。
• 图8：9城二手房成交累计同比增速达13%。
• 图9：信用债发行规模环比下降。
• 图10：海外债发行规模环比下降。
• 图11：信用债累计同比下滑，海外债累计同比降幅收窄。
• 图12：LPR连续15个月未调整。
• 图13：2021年5月首套房贷利率上升2BP。

表格数据

• 表1：2018年至今中央政治局会议关于房地产行业表述基调不变。
• 表2：住建部约谈五城，武汉拟加强购房资格管理。
• 表3：2021年7月百强房企中TOP31-50房企销售额增速表现最佳。
• 表4：重点房企销售完成度可观，包括碧桂园、万科、恒大地产等。

分析师信息

• 分析师：陈鹏
• 联系方式：chenpeng@kysec.cn
• 证书编号：S0790520100001

估值方法与法律声明

• 估值方法局限性：报告中的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
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