20260121-上海证券-REITs市场跟踪双周报_REITs发行暂时趋缓_二级市场延续反弹_13页_1mb

REITs市场分析报告总结（2026年01月21日）

核心内容概述

本报告对2026年1月REITs市场进行了综合分析，涵盖发行市场、二级市场、分红情况及投资价值分析等方面。整体来看，市场呈现反弹趋势，但不同类型REITs表现分化，同时市场活跃度和分红情况也有所变化。

一、发行市场

• 本期发行情况：

  • 本期无新发和正在发行的项目。
  • 去年同期发行数量为2只，金额为30亿元。
  • 2025/12/26成立的华夏中核清洁能源REIT暂未上市。

• 项目储备情况：

  • 沪深交易所共受理19单REITs储备项目，其中扩募项目3单，占比16%。
  • 无已获批项目。
  • 本期新增1单首发保障房项目，另有四单项目状态发生变化。
  • 建信金风新能源项目已提交终止审核申请，受理时间超过两年。

• 储备项目分类：

  • 产权类REITs共10单，包括产业园4单、仓储物流1单、保障房3单、消费基础设施2单。
  • 特许经营权类REITs共9单，包括清洁能源3单、收费公路4单、供热设施1单、生态环保1单。

二、二级市场表现

• 市场整体情况：

  • 当前市场共有79只REITs，总规模为2239.70亿元。
  • 产权REITs规模为1357.32亿元，特许经营权REITs规模为882.38亿元，两者差距维持在400亿元左右。
  • 本期市场整体上涨1.82%，接近沪深300指数，明显优于中证红利。

• 各类型REITs表现：

  • 产权类REITs：整体上涨2.33%，其中产业园、消费设施和数据中心涨幅超4%。
  • 特许经营权REITs：整体上涨1.06%，其中水利设施和供热设施涨幅超3%，清洁能源涨幅仅为0.57%。
  • 保障房：本期唯一下跌的资产类型，跌幅为-0.66%。

• 市场活跃度：

  • 本期交易活跃度较上期提升，产权类REITs活跃度显著提高，而特许经营权REITs活跃度下降。
  • 数据中心和供热设施为换手率较高的资产类型。

• 市场相关性：

  • REITs市场与股票指数日收益率相关性略有提升，但与债券指数相关性仍较弱。

三、分红情况

• 本期分红：

  • 本期有2只REITs分红，均为特许经营权REITs，金额为0.89亿元，较上期大幅减少。
  • 2026年REITs市场分红收益率为0.05%，略低于沪深300和中证红利。

• 过去一年分红：

  • REITs市场共分红108.15亿元，分红收益率为5.68%，略高于中证红利。
  • 产权类REITs分红收益率为4.17%，特许经营权类REITs为7.48%。
  • 保障房REITs分红收益率较低，为3.01%；仓储物流相对较高，为4.41%。

• 成立以来分红比例：

  • 各类REITs成立以来分红比例普遍较高，特许经营权类REITs略高于产权类。
  • 产业园等类型REITs分红比例低于90%。
  • 三季度成立的数据中心REITs尚未进行分红。

四、投资价值分析

1. 产权类REITs

• 估值情况：

  • 产权类REITs估值（P/可供分配金额）为25.86，较上期略高。
  • 保障房REITs估值相对较高，平均为35.09。
  • 产业园REITs估值相对较低。

• 股息率与分红比例：

  • 产权类REITs过去一年股息率为3.93%，其中产业园股息率最高，为4.62%。
  • 保障房股息率为2.92%。
  • 各类REITs成立以来分红比例普遍较高，其中仓储物流分红比例最高，为98.82%。

2. 特许经营权REITs

• 估值方式：

  • 特许经营权REITs更适合用内部收益率进行估值比较，因为其资产到期后可能清零。

• 内部收益率：

  • 在相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保和清洁能源，最后为收费公路。
  • 收费公路REITs增长潜力通常高于生态环保和清洁能源，主要源于通行量和通行费单价增长。

• 典型REITs表现：

  • 收费公路：平均内部收益率为5.29%。
  • 生态环保：平均内部收益率为6.65%。
  • 清洁能源：平均内部收益率为7.03%。
  • 水利设施：平均内部收益率为9.01%。

五、主要政策动态

• 2026/1/4：

  • 商务部等9部门发布《关于实施绿色消费推行动动的通知》，支持符合条件的项目发行基础设施REITs。

• 2026/1/16：

  • 证监会发布2026年资本市场五方面工作任务，强调抓好商业不动产REITs试点平稳落地。

六、风险提示

• 市场风险：受宏观经济、利率等因素影响，价格可能波动。
• 流动性风险：交易不活跃可能导致变现困难。
• 底层资产风险：运营不佳或估值缩水可能影响收益。
• 政策风险：监管、税收等政策调整可能带来不利影响。

七、分析师信息

• 分析师：孙桂平
• 执业证书编号：S0870519040001
• 邮箱：sunguiping@shzq.com
• 电话：021-53686102

八、总结

本期REITs市场整体呈现反弹趋势，产权类REITs表现优于特许经营权类，保障房为唯一下跌资产类型。市场活跃度有所提升，但分红情况有所下降。从投资价值来看，产权类REITs估值较高，而特许经营权类REITs更适合通过内部收益率评估。政策支持为市场发展提供有利环境，但投资者需谨慎评估自身风险承受能力。