20230108-开源证券-房地产行业周报_首套房贷利率长效机制形成_需求端政策持续宽松_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2023年1月8日发布的房地产行业周报指出，房地产行业在政策支持和市场信心恢复的背景下，整体呈现积极态势。报告维持对房地产行业的“看好”评级，认为销售基本面触底，政策底已明确，行业估值有望修复，投资机会较好。

主要观点

• 政策端持续宽松：央行和银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，将房贷利率与新建住房价格走势挂钩，支持因城施策，推动房地产市场健康发展。同时，多地实施“交房即交证”政策，进一步优化购房体验。
• 需求端政策支持：住建部部长倪虹强调对首套购房需求的支持，合理支持二套购房需求，预计后续针对刚需和改善型购房的政策将继续宽松，首付比例和贷款利率仍有优化空间。
• 销售端表现分化：新房销售面积同比下降，但二手房市场表现强劲，部分城市二手房成交面积同比增长33%，显示市场信心逐步恢复。
• 投资端活跃：土地成交面积同比增长80%，其中三线城市增长最快（98%），显示市场对低能级城市的开发意愿增强。
• 融资端疲软：国内信用债发行规模同比和环比均下降72%，平均加权利率上升，海外债无新增发行，融资环境仍偏紧。
• 板块表现强劲：本周房地产板块上涨3.88%，跑赢沪深300指数，个股表现分化，部分企业涨幅显著，也有部分企业跌幅较大。

关键信息

政策端

• 中央层面：
  • 央行和银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，支持房地产市场平稳发展。
  • 住建部明确支持首套购房，合理支持二套购房，鼓励保障性租赁住房建设和长租房市场发展。
• 地方层面：
  • 河南、乌鲁木齐、东莞、深圳、重庆、上海等地出台多项政策，包括降低首付比例、调整贷款利率、实施“交房即交证”、延长房产税试点、优化公积金贷款额度等。

销售端

• 新房市场：
  • 2023年第1周，全国64城商品住宅成交面积301万平米，同比下降25%，环比下降44%。
  • 各线城市成交同比增速分别为-1%、-11%、-63%，显示三四线城市销售压力较大。
• 二手房市场：
  • 2023年第1周，全国23城二手房成交面积115万平米，同比增速33%，显示市场回暖。

投资端

• 土地市场：
  • 全国100大中城市土地成交面积同比增长80%，其中三线城市增长最快（98%）。
  • 土地成交溢价率下降至0.8%，显示市场热度有所降低。

融资端

• 信用债发行：
  • 2023年第1周信用债发行18.8亿元，同比和环比均下降72%，平均加权利率上升21BPs。
  • 海外债无新增发行，融资环境仍偏紧。

一周行情回顾

• 板块表现：
  • 房地产指数上涨3.88%，跑赢沪深300指数，排名28个板块第8位。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前的个股包括数源科技（+37.97%）、三湘印象（+17.37%）、滨江集团（+16.76%）等。
  • 跌幅靠前的个股包括深振业A（-8.89%）、皇庭国际（-5.16%）、深深房A（-4.46%）等。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，可能进一步加剧房企资金风险。
• 调控政策可能超预期变化，导致行业波动加剧。

投资建议

• 维持对房地产行业的“看好”评级，认为政策支持和市场信心恢复为行业带来较好的投资机会。
• 建议关注政策宽松带来的购房需求释放和行业估值修复机会。

分析师承诺

• 报告观点为分析师个人观点，不与报酬直接相关。
• 报告基于公开信息，分析结果不保证证券价格或交易表现。

评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：看好、中性、看淡。
• 评级标准为基于报告日后6~12个月内证券相对于市场基准指数的表现。

估值方法的局限性

• 报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法和模型存在局限性，不保证证券在该价格交易。

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