房地产开发行业：商业地产REITs支持文件落地，助推存量盘活提振消费-20230513-国盛证券-49页_2mb

房地产开发总结

核心内容

国家发改委于2023年3月24日发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》（《236号文》），首次将商业项目纳入REITs试点领域，重点支持百货商场、购物中心等消费基础设施建设，推动存量资产盘活和提振消费。

主要观点

1. 商业地产REITs试点意义
   商业地产REITs的试点将为商业不动产提供新的融资渠道，有助于企业优化资产负债表、提升资产运营效率，同时推动市场对商业资产价值的重新发现。预计三年内REITs IPO规模有望达到三千亿元，其中零售类REITs或达到千亿规模。

2. REITs对商业地产的影响
   REITs有助于提升商业地产的估值溢价，引导市场关注资产运营能力。同时，REITs可为企业提供低成本融资，改善现金流结构，推动商业资产的整合与升级。

3. 商业地产REITs的可行性
   从资产收益角度分析，商业地产项目需达到5%以上的收益率才能实现正杠杆退出。REITs的真实融资成本约为4.5%-5%，因此需商业地产资产具备良好的收益能力和运营效率。

4. REITs对消费市场的提振作用
   商业地产REITs有助于改善消费条件，提升居民消费意愿，为商业地产行业带来新一轮发展机遇。尤其在消费复苏背景下，购物中心的租金收益有望回升，REITs化将进一步加强其资产价值。

关键信息

• REITs融资成本：约4.5%-5%，商业地产项目需收益率超过5%才能实现正杠杆退出。
• 商业地产市场规模：我国商业不动产存量价值约50万亿元，为全球第二，具备广阔的资产证券化空间。
• REITs发行节奏：预计未来三年内REITs IPO规模有望达三千亿元，零售类REITs或达千亿规模。
• 试点企业推荐：A股关注大悦城、新城控股、万科A、招商蛇口、金融街、陆家嘴、华侨城A、中国国贸、光大嘉宝；H股关注华润置地、龙湖集团、大悦城地产。
• 政策支持：《236号文》明确要求REITs回收资金主要用于在建及扩募项目，防止资金流入商品住宅开发领域，强化了REITs的规范性与透明度。

投资建议

• 关注重点企业：优先关注具有优质商业地产资产及良好运营能力的房企，如大悦城、新城控股、万科A、招商蛇口等。
• REITs市场前景：随着商业地产REITs试点落地，市场有望迎来扩容，推动REITs产品多样化及市场活跃度提升。
• 长期价值：优质基础设施资产与高效运营管理能力将推动REITs高溢价长期存在，进而对市场存量项目产生引导作用。

风险提示

• 政策执行风险：政策出台速度及执行效果可能不及预期。
• 市场波动风险：商业地产运营受经济周期影响较大，存在收益波动风险。
• 收益测算误差：REITs收益预测可能存在误差，影响投资决策。

国内外REITs市场对比

• 美国经验：零售REITs在经济周期中表现波动，但年化综合总回报率约7.36%，高于十年期国债收益率。购物中心REITs在复苏周期中表现突出，具有较强的估值修复能力。
• 国内现状：已上市C-REITs达27只，募集资金总额超900亿元，涵盖特许经营权类及产权类资产，如高速公路、产业园区、仓储物流、保障房等。购物中心作为主流资产类型，具备良好的运营潜力。

REITs对商业地产运营的引导作用

• 资产运营提升：REITs推动商业地产资产运营效率提升，鼓励企业向资产管理转型。
• 资金回流：REITs有助于企业优化资产负债结构，实现资金回笼与再投资。
• 市场价值发现：通过REITs的透明信息披露机制，提升商业资产的市场价值发现能力。

总结

商业地产REITs试点的落地标志着我国房地产市场向金融化、证券化方向迈进，为商业地产资产盘活和消费提振提供新路径。REITs市场发展将推动商业地产运营升维，提升资产价值发现能力，同时引导资金流向更高效的消费基础设施。未来，随着REITs发行节奏常态化，商业地产REITs市场有望进一步扩容，为投资者提供新的配置选择。