深度报告-20230513-国盛证券-房地产开发行业深度_商业地产REITs支持文件落地_助推存量盘活提振消费_49页_2mb

商业地产REITs发展分析与投资建议

政策支持

国家发改委3月24日提出支持消费基础设施建设，首次书面将百货商场、购物中心等商业项目纳入REITs试点领域，为商业地产REITs提供了政策支持。

商业地产REITs分析

• 发行标准：REITs发行需满足资产收益率达5%以上，分派率结合管理费用后，实际融资成本约为4.5%-5.5%，实现正杠杆退出需依赖发行利润及低融资成本。
• 资金用途：回收资金有明确用途与期限限制，主要用于支持企业自身新建、改建项目，避免资金浪费。

美国REITs经验

• 自REITs制度实施以来，商业资产是早期市场主要资产类别，尤其在住房市场饱和后，成为重要投资方向。
• 美国零售REITs周期波动明显，长期年化回报约7%-8%，表现不及专业类REITs，但估值修复空间在经济复苏期弹性较大。

国内REITs影响

• 多数原始权益人股权长期折价，发行REITs有利于价值发现，并推动持有型资产运营与投资。
• 中短期内可能仍有估值溢价，但随着市场发展预期，原始权益人价值或被重估，对行业反哺作用显著。

投资建议

• 推荐关注A股：大悦城、新城控股、万科A、招商蛇口、金融街、陆家嘴、华侨城A、中国国贸、光大嘉宝。
• H股：华润置地、龙湖集团、大悦城地产。
• 预计三年内国内商业地产REITsIPO规模三千亿元，零售类REITs规模可达千亿元。

风险提示

• 政策执行不及预期，不动产经营风险，市场估值波动风险。
• 分析师：金晶，增持评级。