2022-10-18-远东资信-今年城投公司拿地怎么看_13页_635kb

城投公司拿地行为分析总结

一、城投公司参与土地市场的背景

• 政策背景：城投公司自2016年起不再承担土地储备职能，但近年来因土地财政压力及房地产市场调控需求，开始频繁参与土地市场。
• 拿地原因：
  1. 托底土地市场及财政：为防止土地供应断崖式下降及维持房地产市场稳定，城投公司介入土地市场，保障土地出让金收入及地方政府财政。
  2. 自身转型需求：在监管趋严背景下，城投公司通过拿地向基建、房地产开发等业务转型，以增强盈利能力并化解隐性债务。

二、2022年城投公司拿地现状

• 全国范围：
  • 拿地比例上升：2022年上半年，全国30个省市区中29个有城投公司参与土地拍卖，拿地比例普遍高于去年同期。
  • 重点省份：江苏省城投公司拿地金额（904亿元）及比例（46.76%）居首；湖南、湖北、四川等省份也显著增加拿地规模。
  • 土地用途：主要用于城镇住宅用地（27%），其中商品房用地占比最大（84%），部分用于工业用地和道路建设用地。
• 代表性区域：
  • 江苏：城投公司拿地比例持续上升，二季度住宅开发用途占比达22.68%，以划拨和挂牌出让方式获取土地。
  • 郑州：因房企违约及烂尾楼问题，城投公司大幅参与住宅开发（63.89%），主要采用协议出让方式获取郊区地块以“保交付”。

三、城投公司拿地风险

1. 债务压力：城投公司债务规模持续扩大（2022年9月存量债规模达13.82万亿元），高资产负债率（超60%的城投公司占比33%），大规模举债导致债务滚续。
2. 开发能力不足：城投公司开发经验及意愿较低，2021-2022年集中供地中，城投公司地块开工率仅为16%，显著低于房企。
3. 销售回款风险：房地产行业下行、居民购房意愿低迷，城投公司开发项目面临销售延期及回款不及预期的风险。

四、结论

• 城投公司拿地行为是地方政府托底财政及自身转型需求的结果，但伴随债务压力、开发能力不足及行业风险。需关注债务化解、项目管理及房地产市场波动对城投公司的深远影响。