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债券周报总结：全国土地成交及城投拿地数据全梳理

核心内容概述

2022年全国土地市场整体表现低迷，土地成交额及溢价率均出现显著下降。与此同时，城投公司拿地行为也有所调整，拿地比例下降，但部分区域仍保持一定活跃度。本报告基于2021年初至2022年11月底的全国土地成交明细数据，分析了土地成交情况、各省及地市表现、城投拿地趋势及风险提示。

全国土地成交整体情况

• 土地成交额：2022年1-11月全国土地成交额为37399亿元，较2021年同期下降40.08%。其中，上半年下降尤为明显，达52.28%。
• 土地成交数量：2022年1-11月全国土地成交57525宗，较2021年同期减少13192宗。
• 土地溢价率：2022年1-10月全国土地成交溢价率均低于10%，11月有所回升至11.32%，但仍处于较低水平。
• 城投拿地规模：2022年1-11月城投拿地规模为2116.32亿元，较2021年同期下降30.04%；城投拿地占比为5.66%，较上年同期增加0.81个百分点。

各省份及地市土地成交情况

各省份表现

• 成交额增长：仅海南省土地成交额同比增长12.81%，其余20个省份同比降幅均在30%以上。
• 成交额前列省份：江苏、浙江、山东、广东和四川为成交额前五，其中江苏超5000亿元，其余四省均超2500亿元。
• 成交额低迷省份：吉林、甘肃、宁夏、青海和黑龙江成交规模不足200亿元。
• 溢价率变化：2022年1-11月，仅山西和山东两个省份的溢价率有所上升，其余省份均下降。

各地市表现

• 成交额负增长：78%的地市土地成交额出现负增长。
• 成交额较高地市：杭州、成都、南京、广州和无锡为成交额前五，均在800亿元以上。
• 成交额较低地市：107个地市成交额不足10亿元，主要集中在黑龙江、甘肃、内蒙古等省份。
• 溢价率变化：127个地市溢价率超过5%，其中58个地市超过10%。99个地市溢价率有所上升，较2021年下降显著。

城投拿地情况

城投拿地性质与行政级别

• 土地性质：城投拿地主要为住宅用地和商服用地，合计占比达93%。其中，住宅用地占比72.96%，商服用地占比19.86%。
• 行政级别：城投主体主要为地市级和区县级，合计占比达80%。其中，地市级占比29.7%，较上年下降9.3个百分点；区县级占比49.9%，较上年上升6.8个百分点。
• 溢价率：城投拿地溢价率主要位于0%-5%区间，占比达89.86%，较上年上升3.95个百分点。

各省份城投拿地情况

• 拿地金额：江苏、浙江拿地金额均超300亿元；广东、四川、山东、江西等地拿地金额在100-300亿元之间；甘肃、黑龙江、青海、海南和宁夏等地拿地金额不足100亿元。
• 拿地占比：广西、湖北、重庆三省城投拿地占比超过10%；其余省份均低于10%。
• 拿地增速：四川、浙江两省拿地规模在较大基础上实现较高增速，均超过25%；辽宁、天津、吉林和甘肃等地拿地规模下降明显。

城投拿地规模前30地市

• 主要分布：城投拿地规模前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东、湖北等地，其中7个地市位于江苏省。
• 拿地金额较高地市：广东省广州市和江苏省无锡市城投拿地金额较高，均超90亿元。
• 拿地占比较高地市：7个地市城投拿地占比超过20%，包括柳州、黄石、上饶、威海等。

城投拿地规模前20主体

• 主要主体：广州地铁集团有限公司、无锡市安居投资发展有限公司、南京奥体建设开发有限责任公司位居前三，拿地金额分别为165亿元、58亿元和44亿元。
• 占比较高主体：柳州市龙建投资发展有限责任公司拿地金额占广西柳州市土地成交额的20.25%，为最高。

主要观点与关键信息

• 土地市场整体低迷：2022年全国土地市场表现不佳，成交额和溢价率均显著下降，仅海南省保持正增长。
• 城投拿地比例下降：受城投平台自身偿债压力影响，城投拿地比例从2021年11月的13.11%降至2022年4月的2.35%，之后稳定在5%左右。
• 土地性质变化：2022年工业用地成交占比明显增加，住宅用地仍为主要用途。
• 区域差异显著：部分省份和地市土地市场相对稳定，如四川成都、江苏淮安、四川眉山等，值得关注其区域性机会。
• 城投拿地成本优势：尽管拿地比例下降，城投公司在拿地成本方面仍具有优势，可考虑与市场化开发商合作。
• 偿债压力增加：2022年土地成交额对城投利息支出的覆盖倍数不足1倍的省份增加至8个，表明城投偿债压力加大。

风险提示

• 数据来源和统计口径可能存在差异，影响分析结果的准确性。
• 随着房地产市场逐步企稳，城投拿地情况可能发生变化，需持续跟踪。
• 土地市场降温对城投公司偿债能力有潜在影响，尤其是土地成交额下降明显的省份和地市。

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