城投解惑系列之十三：城投拿地知多少？（江苏篇）-20210514-广发证券-13页_911kb

报告摘要

城投拿地知多少？（江苏篇）总结

核心内容

本报告聚焦于城投平台在土地市场中的拿地行为，分析其在江苏省的分布情况及背后的风险。城投平台作为地方政府的投融资工具，参与土地开发业务的方式主要包括土地一级开发、土地划拨及招拍挂三种。近年来，随着土地储备制度的完善，城投拿地方式逐步市场化，但地方政府仍通过“土地出让金返还”等隐性手段支持城投平台，使城投拿地成为研究中的“黑匣子”。

主要观点

城投拿地方式演变：
- 城投平台早期与土地储备机构界限模糊，承担土地储备与开发职能。
- 2016年后，土地储备职能逐渐明确，城投平台不再直接参与土地储备，但可通过招拍挂方式参与土地开发。
- 地方政府通过返还土地出让金的方式，变相向城投平台注入资产，形成新的隐性支持模式。
城投拿地比例分布：
- 江苏省地级市层面，城投拿地比例中位数为18.2%，苏北地区普遍高于苏中与苏南。
- 区县层面，苏北区县的城投拿地比例普遍较高，部分区县甚至超过50%。
- 城投拿地比例呈现“苏北 > 苏中 > 苏南”的区域差异格局。
城投拿地数据来源与方法：
- 数据来源于中国土地市场网，通过土地爬虫技术获取。
- 城投拿地比例计算公式为：城投拿地金额 / 土地总成交金额。
- 城投主体定义为“自身或控股股东属于城投”，并结合发债名单与银监口径筛选。
城投拿地对地方政府与平台的影响：
- 地方政府通过返还土地出让金，虚增了政府性基金收入。
- 城投平台利用土地资产进行融资，但其现金流支撑不足，存在较大的债务风险。
- 城投平台通过土地开发间接承担部分土地储备职能，增加了其资产规模和融资能力。

关键信息

江苏省地级市城投拿地情况

2018-2020年江苏省土地出让总额为23861.4亿元，其中城投拿地金额为3743.2亿元，占比15.7%。
城投拿地比例呈下降趋势，从2018年的18.1%降至2020年的14.4%。
淮安和无锡分别以46.3%和6.3%的拿地比例列居最高和最低位。
苏南地区（除常州外）城投拿地比例普遍较低，苏中与苏北地区则相对较高。

江苏省区县城投拿地情况

区县层面，苏北地区城投拿地比例普遍较高，部分区县超过50%。
常州金坛市、连云港灌南县、淮安清浦区、扬州仪征市等区县的城投拿地比例较高。
城投平台在部分区县承担了土地一级开发任务，通过土地开发实现资产增值与融资。

城投拿地较多主体

2018-2020年江苏省城投拿地占所在市比例前二十的主体中，连云港、淮安、常州、扬州占据70%。
苏北地区城投在区县层面参与度较高，部分区县城投拿地占区县比例超过30%。
城投平台通过土地资产扩大融资规模，但存在债务风险。

风险提示

数据口径失真：土地爬虫数据可能存在误差，影响分析结果的准确性。
隐性支持风险：地方政府通过返还土地出让金的方式支持城投平台，可能虚增财政收入，增加债务压力。
现金流支撑不足：城投平台依赖土地资产进行融资，但缺乏相应的现金流支撑，债务滚续存在风险。

数据来源与方法

数据来源：中国土地市场网、Wind、广发证券发展研究中心。
数据处理：剔除成交额小于5万元的明细，按城投主体定义筛选数据。
分析方法：通过土地成交数据计算城投拿地比例，结合区域划分分析其差异。

分析师信息

刘郁：首席分析师，复旦大学经济学博士，广发证券发展研究中心。
范卓宇：高级分析师，南京大学经济学硕士，广发证券发展研究中心。
其他分析师包括姜丹、肖金川、田乐蒙、黄晓曦等，均来自广发证券发展研究中心。

投资评级说明

固定收益投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
公司投资评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
- 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。