2018-房企融资深度研究系列二_深度剖析房企三张表_大型房企增长快_小型房企杠杆低_78页-9mb

房地产行业财务分析总结

核心内容概述

本报告深入分析了2018年上半年44家房企的利润表、资产负债表及现金流量表，将其分为四组：4家龙头房企、10家大型房企、15家中型房企、15家小型房企。重点分析了各组房企在行业集中度提升背景下的财务表现差异，包括业绩增长、利润率、负债率、经营现金流、筹资现金流及投资收益等。

主要观点与关键信息

1. 利润表分析

• 行业集中度提升：2018年上半年，行业集中度明显提升，带动了龙头房企和大型房企的收入增长，营业收入分别同比增长28.9%和48.7%，而中型和小型房企几乎无增长。
• 净利润增长快于营收增长：44家样本房企净利润同比增速达51.9%，远超营收增速28.2%。
• 毛利率与净利率提升：2018年上半年，样本房企毛利率由29.7%提升至33.9%，净利率由12.0%提升至14.2%。
• 小型房企表现突出：小型房企的毛利率和净利率分别为37.6%和18.3%，在四组中最高。其投资收益占净利润比例达24.5%，是第二高。
• 非经常性损益影响：小型房企的非经常性损益占归母净利润比例最高，达到24.9%，主要为“非流动资产处置损益”。

2. 资产负债表分析

• 资产结构变化：
  • 龙头和大型房企的长期股权投资和其他应收款占比提升，表明合作开发项目增多。
  • 小型房企货币资金占比最高，达到16.2%，说明其减少拿地投资，更注重资金管理。
• 负债结构差异：
  • 龙头房企预收款占比最高，达40.6%，表明其更多依赖销售回款实现增长。
  • 大型房企明股实债融资占比最高，达7.3%，且到期债务占剔除预收款后总负债比例最高，达23.0%，表明其处于杠杆扩张阶段。
  • 小型房企的资产负债率和净负债率最低，可能由于主动去杠杆或信用不足。
• 净资产结构：
  • 少数股东权益占比提升，大型房企占比最高，达30.7%。
  • 小型房企的少数股东权益占净资产比例最低，仅为9.4%。

3. 现金流量表分析

• 现金流入情况：
  • 44家样本房企现金净流入达417亿元，同比下降12%。
  • 龙头房企销售回款占比高，小型房企现金流入为正，表明其拿地力度减弱。
• 现金流出情况：
  • 现金流出主要集中在拿地、施工和偿还债务。
  • 大型房企偿还债务支付现金占比最高，达79%，显示其高负债压力。
  • 小型房企投资活动现金流出占比高，可能由于进行大量财务投资。
• 筹资现金流：
  • 龙头房企筹资活动现金流净流入增长142.4%，显示其融资集中度提升。
  • 小型房企筹资现金流下降至去年同期的9%，可能由于融资环境收紧。

4. 偿债能力分析

• 短期偿债能力：
  • 龙头房企和小型房企的货币资金对短期有息债务的覆盖倍数均高于100%，分别为2.51倍和1.92倍。
  • 大型和中型房企的短期偿债能力较低，覆盖倍数分别为0.83倍和0.95倍。
• 长期偿债能力：
  • 小型房企长期偿债能力最强，各口径下的资产负债率和净负债率最低。
  • 大型房企长期偿债压力最大，负债率最高。

5. 投资建议

• 股票投资者：推荐保利地产、招商蛇口等龙头房企，以及新城控股等高增长大型房企。
• 债券投资者：建议关注小型房企中负债率较低、扩张意愿不强、外部信用评级较低但真实风险不大的标的，以寻求超额收益。

关键财务指标对比

风险提示

• 融资持续紧缩：房企融资环境趋紧，可能影响后续发展。
• 销售不及预期：若销售增长放缓，可能对净利润产生负面影响。
• 政策继续打压：房地产行业可能面临更严格的政策调控。

图表说明

• 图1至图5：各组房企营业收入及同比增速。
• 图6至图10：各组房企净利润及同比增速。
• 图11至图12：各组房企毛利率和净利率。
• 图13至图17：各组房企投资收益及同比增速。
• 图18至图22：投资收益与长期股权投资占比。
• 图33至图37：各组房企销售费用率、管理费用率、财务费用率等。
• 图39至图40：ROA和ROE对比。
• 图43至图47：各组房企归母净利润及同比增速。
• 图48：归母净利润与权益比例。

附录

• 样本名单：44家样本房企名单详见附录。
• 直接法与间接法现金流量表：用于分析现金流入流出结构。
• 行业走势图：展示房地产行业整体走势。

资料来源：贝格数据、Wind、天风证券研究所
风险提示：融资持续紧缩、销售不及预期、政策继续打压
投资建议：股票投资者推荐龙头和高增长房企，债券投资者关注小型房企中负债率低但风险可控的标的。