20210618-华安证券-房地产行业点评_低基数效应淡化_土拍新政节奏扰动_3页_402kb

房地产行业分析总结：低基数效应淡化，土拍新政节奏扰动

核心内容概述

本报告分析了2021年1月至5月中国房地产市场的主要指标表现，指出低基数效应逐渐淡化，同时“土地供应两集中”政策对市场产生明显影响。行业整体仍保持一定的增长韧性，但部分指标如新开工面积出现下行，显示出政策调控对市场的影响正在逐步显现。

主要观点

销售表现

• 销售金额：1~5月商品房销售金额复合增速为+16.7%，其中住宅销售金额累计复合增速达+19.8%，显示住宅市场依然保持强劲。
• 销售面积：1~5月商品房销售面积复合增速为+9.3%，5月单月增速为+9.4%，整体销售情况较为稳定。
• 价格维度：2021年1~5月全国销售均价同比+11.8%，房价上涨主要由核心城市供货量增加及结构优化引起。
• 区域差异：东部地区销售均价复合增速+6.7%，环比-0.8%；中部+3.7%，环比-1.5%；西部+3.0%，环比+1.8%；东北+1.0%，环比+0.4%。东部地区占比最高，为43%，显示区域发展水平对市场表现有明显影响。
• 成交数据：30大中城市高频成交面积数据显示，同比2019年+8.3%，复合+4.1%，符合稳增长预期。

新开工及竣工

• 新开工：1~5月新开工复合增速为-3.5%，5月单月-1.9%，表明房企开工意愿有所减弱。
• 竣工面积：1~5月竣工面积复合增速为+1.6%，预计将成为2021年确定性最强的增长指标。
• 去化周期：截至5月末，住宅去化周期约为1.54年，处于历史低位，显示市场库存水平偏低。

地产投资

• 开发投资：1~5月房地产开发投资完成额复合增速为+8.6%，5月单月+9.0%，显示投资端韧性较强。
• 施工面积：1~5月施工面积复合增速为+6.2%，环比+2.6%，显示施工活动有所恢复。
• 土地投资：土地成交建面复合增速为-7.8%，反映融资收紧对土地市场的抑制作用。

到位资金

• 到位资金：1~5月到位资金复合增速为+10.5%，其中销售回款占比达58%，显示行业资金来源以销售回款为主。
• 结构变化：国内贷款增速放缓，自筹资金和回款增速提升，显示行业融资由外部依赖向内生供给转变。

投资建议

当前地产板块具备投资价值，主要机会来源包括：

1. 政策利空出尽：调控政策趋于稳定，未来加码空间有限。
2. 行业出清加速：土地供应两集中政策推动行业集中度提升，头部企业优势明显。
3. 估值性价比高：地产板块估值处于底部，PE仅为9倍，且高股息率具有良好的风险控制价值。

推荐公司：

• 稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团
• 成长收益型：新城控股、金科股份、中南建设
• 优质物管公司：建议关注物管板块。

风险提示

• 房地产调控政策进一步趋严
• 资金面持续收紧
• 销售及销售回款不及预期

重要声明

本报告基于合法合规信息，数据来源为市场公开信息，仅供参考，不构成投资建议。分析师声明独立、客观，不受第三方影响，且不因报告内容获得任何形式的补偿。华安证券及其关联机构可能持有报告中提及的公司证券，亦可能为其提供服务。未经授权，不得复制、转载或使用本报告内容。

投资评级说明

• 行业评级：增持—未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上；中性—相差-5%至+5%；减持—落后5%以上。
• 公司评级：买入—领先15%以上；增持—领先5%至15%；中性—相差-5%至+5%；减持—落后5%至；卖出—落后15%以上；无评级—因信息不足或不确定性无法给出评级。