20171127-兴业证券-2018年房地产行业年度策略_一二线新时代_增量资金带来牛市_16页_2mb

房地产行业年度策略总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业的发展趋势，指出房地产已成为一种货币现象，与金融系统密切相关。未来房地产市场的走势将由金融环境决定，尤其是防止系统性金融风险。报告强调，银行持续为房地产需求端加杠杆，全国整体房价不能大幅下跌，三四线房价尤其不能出现大的波动。

主要观点

1. 银行必给地产加杠杆

• 房地产资产价格与金融系统性风险密切相关，银行作为主要资产配置主体，未来将持续配置按揭贷款。
• 金融自由化背景下，银行配置按揭是必然趋势，以保障资产端的安全性。
• 从国际比较来看，如美国、日本、澳大利亚、荷兰、加拿大、马来西亚等国家，按揭贷款在银行总贷款中占比持续上升，表明这一趋势具有全球性。

2. 三四线房价再无周期

• 三四线城市去库存主要依赖金融杠杆，杠杆比例高达60%以上，房价波动将引发系统性金融风险。
• 三四线房价不再具备周期性，未来将进入紧平衡状态，成交量下降、价格稳定。
• 政策调控和银行对消费贷的严格审查，进一步表明三四线市场已接近调控目标。

3. 一二线新时代

• 一二线城市资产价格将长期向上，受银行按揭配置趋势影响。
• 租售并举政策推动租赁市场发展，形成阶梯化住房供应体系。
• 一线城市房价高企，促使更多居民选择租赁，租赁需求持续增加。

4. 增量资金带来核心资产牛市

• 近年来主导地产股走势的是增量资金逻辑，而非政策逻辑。
• 保险资金、北水南下、西水东进等资金持续流入核心资产，推动其价格上涨。
• A股纳入MSCI将带来增量资金，债券市场趋势性向下促使资产配置主体寻找类债券资产，地产股因其低估值、高成长和高安全边际而受到青睐。

关键信息

重点公司推荐

投资建议

• 未来一二线城市资产价格将长期向上，核心资产将迎来牛市。
• 租售并举政策推动租赁市场发展，催生后服务市场机会，世联行等服务商将受益。
• 增量资金持续流入核心资产，推动其价格上升，建议重点关注相关股票。

风险提示

• 货币政策大幅收紧可能打压房地产市场。
• 租赁政策推进不及预期可能影响行业发展。

图表与数据

• 图1至图16展示了各国按揭贷款占银行总贷款比重、美国银行不良比率、核心城市房价数据、居民购房杠杆变化等关键指标。
• 表1展示了北上资金在2017年11月前对核心资产的净买入情况，显示了资金流入趋势。

投资评级说明

• 推荐：相对表现优于市场。
• 买入：相对大盘涨幅大于15%。
• 增持：相对大盘涨幅在5%-15%之间。
• 中性：相对大盘涨幅在-5%-5%之间。
• 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

总结

本报告强调，房地产行业未来将由金融环境主导，银行持续加杠杆、三四线房价无周期、一二线资产价格长期向上是主要趋势。增量资金的流入将推动核心资产价格上涨，建议投资者关注世联行、万科A、招商蛇口、保利地产和新城控股等公司。同时，租赁市场的发展将为房地产后服务市场带来新的增长点。