房地产行业2018年年度策略：一二线新时代，增量资金带来牛市-20171127-兴业证券-16页-1mb

房地产行业2018年年度策略总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业的趋势，指出房地产行业已成为一种货币现象，其发展与金融系统紧密相关。报告认为，随着金融自由化的推进，银行持续给房地产需求端加杠杆，这决定了房地产行业的整体走势。同时，报告强调了核心资产的价值，认为增量资金将推动核心资产进入牛市。

主要观点

1. 房地产本质是货币现象

• 房地产资产价格与金融系统性风险密切相关。
• 银行将持续给房地产加杠杆，以避免系统性金融风险。
• 全国整体房价不能出现大幅下跌，尤其是三四线城市房价更不能大幅下滑。

2. 三四线城市无周期，一二线城市进入新时代

• 三四线城市房价将进入紧平衡状态，成交量下降，价格趋于平稳。
• 一二线城市将进入资产价格长期上行和租售并举的新时代。
• 租售并举政策将推动租赁市场发展，促进阶梯化住房供应体系的完善。

3. 增量资金推动核心资产牛市

• 去年保险资金、今年北水南下和西水东进资金推动了地产股上涨。
• A股纳入MSCI将带来增量资金，债券市场趋势不好促使资产配置主体寻找类债券资产。
• 地产核心资产具备低估值、高成长、有安全边际的特征，是增量资金的首选。

关键信息

重点公司推荐

政策与市场趋势

• 政策支持：十九大提出加快建立租购并举的住房制度，租赁市场将快速发展。
• 金融支持：银行配置按揭贷款趋势明显，尤其是对一二线城市的配置。
• 市场格局：三四线城市去库存方式本质上是加杠杆，未来将不再有周期性波动。

风险提示

• 货币政策大幅收紧。
• 租赁政策推进不及预期。

图表与数据

• 图1-8：展示全球主要国家按揭贷款占银行总贷款比例，以及我国按揭贷款余额增长趋势。
• 图9-16：显示居民购房杠杆提升、三四线城市去库存、租赁市场发展趋势及新加坡、德国住房市场情况。
• 表1：列出北上资金在重点公司上的买入情况，显示资金流入趋势。

投资建议

• 重点推荐：世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股。
• 投资逻辑：银行加杠杆、增量资金流入、租售并举政策推动。
• 投资展望：核心资产将进入牛市，未来将受益于政策和资金的双重驱动。

风险提示

• 货币政策收紧：可能对房地产市场造成压力。
• 租赁政策推进缓慢：可能影响租赁市场发展，进而影响核心资产的上涨趋势。

结论

本报告指出，房地产行业将进入以一二线城市为核心资产的新时代，未来将受益于银行持续加杠杆和增量资金的推动。建议投资者关注核心资产，尤其是具备强大服务能力和服务网络的房地产后服务企业。同时，提醒投资者注意政策和货币政策的不确定性，以及租赁政策推进速度对市场的影响。