2018年房地产行业年度策略_一二线新时代_增量资金带来牛市_14页_1mb

房地产行业年度策略总结

核心内容

2018年房地产行业年度策略指出，房地产行业已成为一种货币现象，与金融系统紧密相关。未来房地产市场将受到金融环境的深刻影响，尤其是防止系统性金融风险成为政策底线。核心观点包括：

• 银行持续加杠杆：商业银行未来必然持续增加按揭贷款配置，以确保资产端的安全性，防止类似美国80年代储贷危机的金融风险。
• 房价稳定是关键：全国整体房价不能出现大幅波动，三四线房价尤其不能下跌，因为其杠杆比率高，对金融系统影响更大。
• 一二线城市进入新时代：随着三四线去库存接近尾声，按揭贷款将更多集中于一二线城市，推动资产价格长期上行，同时租赁市场将加速发展。
• 增量资金推动核心资产牛市：近年来主导地产股走势的是增量资金逻辑，而非政策逻辑。A股纳入MSCI、北水南下、西水东进等资金流入将支撑核心资产的上涨。

主要观点

• 房地产与金融系统关联紧密：房地产作为核心资产，其价格波动直接影响金融系统的稳定性。银行配置按揭贷款是维持金融安全的重要手段。
• 三四线城市无周期：由于去库存过程中大量加杠杆，三四线城市房价将不再经历周期性波动，而是进入紧平衡状态，成交量下降，价格稳定。
• 一二线城市资产价格长期向上：在银行按揭配置向一二线倾斜的背景下，一二线城市资产价格将长期上行，同时租赁市场的发展将推动后服务市场的繁荣。
• 租赁市场是未来趋势：政策推动租购并举，租赁市场将快速发展，服务商如世联行将从中受益，成为后服务市场的重要参与者。

关键信息

重点公司推荐

投资建议

• 核心资产大牛市：增量资金将持续配置一二线城市的核心资产，推动其价格上行。
• 后服务市场崛起：随着租赁市场的发展，后服务市场将产生伟大公司，世联行作为代表，具有显著优势。
• 风险提示：货币政策大幅收紧或租赁政策推进不及预期可能对市场造成冲击。

结论

整体来看，房地产行业在金融自由化背景下，将进入一个以银行按揭配置为主导、增量资金推动、一二线城市资产价格长期上行的新时代。三四线城市因高杠杆而失去周期性，未来将进入紧平衡状态。随着租赁市场的发展和政策支持，房地产后服务市场将崛起，成为新的投资机会。

附：相关报告

• 《房地产行业周报(2017.11.11-2017.11.17)：看好中国核心资产：世联行和龙头地产股！》
• 《10月按揭和地产数据点评：银行必给地产加杠杆，三四线中期繁荣接近尾声》
• 《房地产行业周报（2017.11.04-2017.11.10）：世联行代表一个时代！同时看好龙头地产股!》

附：分析师与研究助理信息

• 分析师：阎常铭
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