2018房地产行业年度策略：一二线新时代，增量资金带来牛市_16页-1mb

房地产行业2018年年度策略总结

核心内容

本报告分析了2018年中国房地产行业的发展趋势，强调房地产作为货币现象与金融系统紧密相连，未来走势将由金融环境和增量资金主导。报告指出，房地产行业将进入“一二线新时代”，三四线城市房价将失去周期性波动，房地产后服务市场将迎来发展机遇。重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产和新城控股等公司。

主要观点

1. 房地产是货币现象，受金融系统影响显著

• 房地产资产价格与金融系统性风险直接相关。
• 银行持续为房地产需求端加杠杆是防止系统性金融风险的关键措施。
• 全国整体房价不能出现大幅下跌，三四线房价尤其敏感。

2. 三四线城市房价再无周期

• 三四线城市通过加杠杆去库存，导致房价对金融系统影响更大。
• 2016年三四线购房杠杆比例高达74%，若房价下跌，将引发系统性金融风险。
• 政策将更加谨慎，避免三四线房价剧烈波动。

3. 一二线城市进入新时代

• 一二线城市资产价格将长期向上，租售并举的新时代即将来临。
• 阶梯化住房供应体系加速完善，租赁需求将大幅增加。
• 政策支持下，租赁市场将快速发展，成为房地产后服务市场的重要推动力。

4. 增量资金推动核心资产牛市

• 近两年地产股上涨主要由增量资金推动，如保险资金、北水南下、西水东进资金。
• A股纳入MSCI将带来更多增量资金，推动核心资产价格持续上涨。
• 房地产具备类债券资产特性，具有低估值、高成长、安全边际高的特征。

关键信息

重点公司及评级

增量资金来源

• A股纳入MSCI带来增量资金。
• 债券市场趋势性向下，促使资产配置主体寻找类债券资产。
• 北水南下和西水东进资金流入核心资产。

银行按揭配置趋势

• 中国商业银行按揭贷款占总贷款比重从2009年的9%提升至2017年的18.1%。
• 未来按揭配置将向一二线城市倾斜，带动资产价格上行。

租赁市场发展

• 中国租房家庭比例为11.6%，一线城市仅为30%，远低于东京、纽约、柏林等城市。
• 政策支持租赁市场发展，包括低成本土地供应、金融产品创新（如ABS、类REITs）。
• 世联行等服务商将受益于租赁市场的发展。

风险提示

• 货币政策大幅收紧可能对房地产市场造成冲击。
• 租赁政策推进不及预期可能影响行业增长。

结论

报告认为，房地产行业将进入由金融杠杆和增量资金主导的新阶段。一二线城市资产价格将长期上行，租赁市场发展将成为重要趋势。核心资产将迎来牛市，重点公司如世联行、万科A、招商蛇口、保利地产和新城控股将受益。投资者应关注政策导向和资金流动，把握市场趋势。