20180416-广发证券-房地产行业_销售增速改善逐步验证_板块PE将系统性提升_19页_948kb

房地产行业总结

核心内容

2018年4月，房地产行业在政策和基本面方面出现了一些积极信号，表明销售增速正在逐步改善，为板块PE的系统性提升提供了支撑。

政策情况

• 北京出台积分落户政策，鼓励在京连续缴纳社会保险满7年的居民申报积分落户，同时对非京籍研究生及以上毕业生及外籍人才提供购房优惠，这有助于吸引人才流入，提升购房需求。
• 各地陆续公布2018年宅地供应计划，如广州、成都中心城区分别供应625万方、220万方，同比分别增长9%、18.9%，而重庆则同比下降23.7%。

基本面情况

• 47个城市商品房成交面积环比基本持平，其中一线、二线分别环比下降17.9%、2.9%，三线环比上涨9.6%。
• 4月前12天，47城市商品房成交同比下滑11.7%，降幅较3月收窄11.3个百分点，一线、二线城市同比分别下滑25.4%、19.0%，降幅较3月收窄20.0、10.1个百分点。
• 三四线城市成交同比由负转正，上涨3.4%。
• 15城市商品房推盘量环比下降24.5%，同比下降6.3%；批售比为1.22，较3月有所下降。
• 库存方面，15城市商品房库存总量环比上涨0.1%，去化周期上行至20.07个月。

主要观点

销售增速改善

• 销售增速的边际改善是当前地产板块的重要支撑，尤其在重点城市。
• 供给端的集中释放对销售端形成拉动，带动成交面积增长，尽管去化率有所下降，但销售增速的改善趋势更为关键。

资金成本上升空间有限

• 首套房按揭贷利率在底部回升约100bp，未来上升空间有限。
• 资金成本的上行对重点城市购房意愿的负面影响弱于前几轮周期，但对三四线城市需求有明显的挤出效应。

供需政策结构性调整

• 房价平稳为供需政策的结构性调整提供了支撑，有助于改善市场环境。
• 重点城市去化率下降并不构成对板块投资的负面影响，反而有助于市场逐步复苏。

关键信息

推荐公司

• 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团
• 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团
• 子领域推荐：光大嘉宝

数据亮点

• 北京、深圳等一线城市销售面积和金额出现波动，但整体趋势显示改善。
• 三四线城市成交同比由负转正，显示出一定的市场回暖迹象。
• 土地市场方面，全国100大中城市土地供应和成交数据均出现下降，但供销比有所上升。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

图表索引

• 图1：上周主要政策一览（2018.04.09-2018.04.15）
• 图2：47城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图3：47城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：47城新房月度成交同环比
• 图5：47城分线城市新房月度成交同比
• 图6：47城新房成交整体年趋势
• 图7：47城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2018.04.06-2018.04.12）
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月同比趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.04.09-2018.04.13）

表格索引

• 表1：47城市商品房成交面积汇总（2018.04.06-2018.04.12）
• 表2：13城二手房成交面积汇总（2018.04.06-2018.04.12）
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.04.06-2018.04.12）
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.04.06-2018.04.12）
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻（2018.04.06-2018.04.13）
• 表6：房企每周拿地汇总（2018.04.06-2018.04.13）
• 表7：房企每周融资汇总（2018.04.06-2018.04.14）