20180122-广发证券-房地产行业_龙头利润增长确定且增长波动下降_PE估值将提升_15页_885kb

房地产行业总结

核心内容

本报告聚焦于2018年1月房地产行业的政策动态、市场基本面及投资建议，指出房地产行业进入一个“小周期钝化”的阶段。在此背景下，龙头房企利润增长更加确定，增长波动性下降，PE估值有望提升，因此继续全面看多地产板块。

主要观点

• 政策层面：中央政府坚持“房住不炒”与政策连续稳定，地方政府根据市场供需进行因城施策。部分城市出台人才购房、落户放宽等政策，而其他城市仍执行“四限”等调控措施。
• 市场基本面：
  • 上周50城商品房成交面积550.55万方，环比下跌13.1%，同比下滑20.9%。
  • 一线城市成交环比下跌6.9%，同比下滑32.0%，其中北京、深圳、广州下跌，上海微涨。
  • 二线城市成交环比下跌16.7%，三线城市成交环比下跌10.1%。
  • 全国11城库存指数环比下跌0.65%，去化周期降至7.69个月。
  • 土地市场方面，土地供应面积环比大幅上涨202.9%，成交面积环比上涨17.5%，但三线城市土地成交面积环比下降27.0%。

关键信息

一、政策动态

• 住建部强调坚持“房住不炒”和遏制投机炒房，地方政策继续边际宽松，重点在于人才购房和落户政策。
• 南京、中山等城市出台人才购房细则，放宽落户条件。
• 部分城市如长春、福州、厦门继续执行限购限售政策，以稳定房价。

二、市场表现

• 商品房成交：
  • 上周50城商品房成交面积550.55万方，环比下跌13.1%，同比下滑20.9%。
  • 一线城市成交面积66.00万方，环比下跌6.9%，同比下滑32.0%。
  • 二线城市成交面积266.39万方，环比下跌16.7%，同比下滑18.1%。
  • 三线城市成交面积218.17万方，环比下跌10.1%，同比下滑20.3%。
• 二手房成交：
  • 上周14城二手房成交面积125.30万方，环比上涨6.94%。
  • 北京二手房成交大幅上涨，带动一线整体涨幅。
  • 厦门、岳阳等城市二手房成交涨幅显著，分别达106.19%和139.58%。

三、推盘与库存

• 全国11城单周推盘量为98.1万方，环比下跌4%。
• 库存指数持续下行，去化周期下降，市场逐步消化库存。

四、土地市场

• 土地供应面积环比上涨202.9%，成交面积环比上涨17.5%。
• 一、二线城市土地成交面积环比上涨，三线城市成交面积环比下降。
• 土地出让金同比上涨76.8%，环比上涨72.2%，二线城市带动整体上涨。
• 土地溢价率方面，二线城市有所上升，而一线和三线城市略有下降。

五、投资建议

• 投资逻辑：房地产行业周期波动减弱，龙头房企在低库存背景下具备更强的土地获取能力，利润增长更稳定，估值水平有望提升。
• 重点推荐公司：
  • 主流地产：万科A、招商蛇口、金地集团、华夏幸福、新湖中宝、广宇发展、新城控股、荣盛发展、阳光城、中南建设、蓝光发展。
  • 其他领域：光大嘉宝、东百集团。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期股价强于大盘10%以上）。
• 公司评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%~15%。
  • 持有：预期股价变动在-5%~5%之间。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

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