20200911-国金证券-公募REITs专题分析报告（一）_海外REITs发展研究及境内公募REITs展望_34页_3mb

海外REITs发展研究及境内公募REITs展望总结

核心内容

公募REITs是不动产投资信托基金的一种形式，以发行收益凭证募集投资者资金，主要投资于能够产生稳定收益的不动产资产，通过专业团队经营管理，将大部分收益分配给投资者。2020年8月，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行)》，标志着我国公募REITs试点正式启动。该市场聚焦于基础设施领域，采用契约制模式，为我国盘活存量资产、拓宽融资渠道提供了新路径。

主要观点

一、公募REITs市场发展现状

• 公募REITs在海外已有近40个国家/地区设立，全球公募上市REITs总市值约2万亿美元。
• 美国是全球最成熟的REITs市场，新加坡是亚洲最大的契约制REITs市场，中国香港部分REITs底层资产位于大陆，对我国建设具有借鉴意义。
• 我国公募REITs市场在2020年启动，作为“元年”，为不动产融资和资产证券化提供了新的工具。

二、境内公募REITs试点的可行性与挑战

• 试点聚焦于基础设施领域，优先支持国家重大战略区域及行业。
• 试点项目需满足权属清晰、已运营一定时间、回报良好等条件。
• REITs试点的推出有助于降低社会杠杆率、优化资产负债结构、提高直接融资比重。
• 尚待解决的问题包括税收政策、专业团队建设、管理模式中的代理问题等。

三、公募REITs的运作模式

• 采取契约制模式，封闭式公募基金，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券。
• 公募REITs需将90%以上年度可供分配金额分配给投资者，且可上市交易。
• 融资杠杆比例放宽至140%，但不得依赖外部增信。

四、公募REITs的投资范围

• 除基础设施资产支持证券外，其余资产应依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。
• 投资标的需满足权属清晰、可转让、进入稳定运营阶段等条件。

关键信息

1. 海外REITs市场发展经验

• 美国REITs：以公司制为主，无融资杠杆上限，税收政策优化，鼓励不动产证券化，占上市房地产证券市值超96%。
• 新加坡REITs：以契约制为主，若享受税收优惠需在新交所上市，杠杆上限为50%，股息收益率较高，约6.8%。
• 中国香港REITs：采用契约制，部分项目底层资产位于大陆，可享受更多税收优惠。

2. REITs的回报表现

• REITs与传统股债资产相关性较低，分派回报率相对较高，有一定的资本增值收益。
• 长期来看，年化回报与波动介于固收与权益资产之间，更接近权益类资产。
• 2019年，美国公募REITs总支付股利达632亿美元，股息率超4%。

3. REITs的税收政策

• 美国：REITs分配股利部分免税，交易部分可通过UPREIT结构递延。
• 新加坡：已分配利润免税，交易层面有印花税等优惠政策。
• 中国香港：可通过SPV持有不动产享受税收优惠，已分配利润免税。

4. REITs的架构与管理

• 美国REITs主要采用UPREIT架构，通过设立OP实现税收递延。
• 新加坡REITs采用契约制，由管理人负责日常运营，托管人负责资产保管。
• REITs的管理模式包括内部管理与外部管理两种，管理人需具备一定资质。

5. 不动产类型与市场表现

• 美国REITs覆盖多种不动产类型，如办公楼、工业、零售、酒店等。
• 零售、酒店等商业地产受经济波动影响较大，而工业、基础设施、数据中心在疫情期间表现较好。
• 新加坡REITs主要投资于工业、零售、办公楼，股息收益率高，但回报波动性也较高。

风险提示

• 经济基本面走弱可能冲击房地产市场。
• 政策变动可能影响REITs发展。
• 市场需求不足可能影响REITs的流动性。

附件与数据来源

• wind数据可查境内基于REITs的ABS产品有68只，总发行额1297亿。
• 数据来源包括中国证监会、国金证券研究所、NAREIT、EPRA、SGX、IRS等。

作者信息

• 田露露，联系人：(8621)60753902, tianlulu@gjzq.com.cn
• 张剑辉，分析师，执业编号：S1130519100003，联系方式：(8610)66211648, zhangjh@gjzq.com.cn