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城市更新长效投融资机制的构建与创新

背景

• 中国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效，需构建以城市更新为核心、“市场+保障”双轨并行的发展新模式。

战略意义

1. 居有所安（建设宜居、韧性与绿色低碳城市）。

   • 解决住房结构性问题，如城中村、老旧小区改造，改善新市民居住环境。
   • 提升城市防灾减灾能力，实现生态修复和节能改造。

2. 增长引擎（为扩大有效内需提供新动力）。

   • 投资端：拉动关联产业发展，优化空间布局，培育创新集聚区。
   • 消费端：激活家装、社区服务等消费潜力。

3. 永续发展（推动治理现代化与文化传承）。

   • 引入智慧城市治理方式，完善历史文化保护，提升城市软实力。

面临的挑战

1. 项目公益性。

   • 投资规模大、回报周期长、现金流回报低，难以通过市场化实现收益转化。

2. 金融错配。

   • 期限错配：项目需长期稳定融资，但现有金融工具多短周期。
   • 主体与融资工具不匹配：集体土地产权复杂，融资依赖实施主体信用，缺乏全国统一标准。

3. 制度滞后。

   • 土地、财税、法律等配套政策不健全，导致制度性交易成本高，阻碍项目推进。

系统性金融支持的构建路径

1. 重构专业的投融资主体。

   • 国家层面：组建政策性住房金融机构，提供长期低息资金。
   • 地方层面：成立专营城市更新与保障机构，整合国资资源。
   • 市场层面：培育长期资本参与，如保险资金、养老基金等。

2. 创新全周期金融工具。

   • 强化政策性资金支持：中央财政、超长期国债、政策性专项借款托底。
   • 开发适配资产的金融产品：银行、保险机构设计针对性融资，项目增信。
   • 推动资产证券化：通过REITs、ABS等打通退出通道，实现资金循环。

3. 完善配套政策。

   • 土地政策：明确存量续期规则，推进集体土地直接入市。
   • 财税政策：制定符合城市更新特点的折旧摊销、税收优惠（如保障性租赁住房免税）。
   • 行政审批：优化流程，将其纳入公共基础设施项目管理，降低制度性交易成本。