物业管理行业：2020A物管年报总结，战略无秘密，成果看执行-20210427-兴业证券-34页_3mb

物业管理行业2020年度总结及2021年展望

核心内容

2020年物业管理行业实现了规模高增长和业务多元化。行业整体在管面积平均同比增长59.7%，营业收入、毛利和净利润的平均增速分别为43.8%、54.5%和66.2%。增值服务收入占比显著提升，平均达到39%，毛利占比达51%。物管公司通过多种方式，如关联方项目、第三方招投标和收并购，持续扩大在管规模，其中头部公司均突破3.7亿平米。

2021年物业管理行业进入新的发展阶段，物管公司普遍制定了3-5年的扩张计划，但分析师对这些计划持谨慎乐观态度。一方面，业务模式和发展战略趋于同质化，竞争将加剧；另一方面，行业正从基础物管向泛物管渗透，龙头公司凭借先发优势、规模效应和品牌影响力继续享受规模红利。

主要观点

• 规模高增长：2020年，物管公司通过多种方式实现规模扩张，行业在管面积平均增长59.7%，其中奥园健康、融创服务和世茂服务增长最快。
• 业务多元化：物管公司积极拓展商业运营、城市服务和增值服务，增值服务收入占比提升至39%，毛利占比达51%。
• 市场化外拓能力：市场化外拓成为衡量物管公司综合实力的重要指标，具备较强品牌力和标准化服务能力的公司如绿城服务、碧桂园服务和永升生活服务表现突出。
• 房企协同效应：三道红线政策加速地产行业整合，物管公司依托房企资源，通过收并购实现快速扩张，如世茂服务收购福晟物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务等。
• 商管赛道潜力：商管公司运营能力和资产质量是关键，宝龙商业和华润万象生活因运营能力及资产质量被重点推荐。
• 估值与盈利：港股物管板块平均估值对应2021/2022年26.6/18.2XPE，龙头公司享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的中型公司也值得关注。

关键信息

重点公司及目标价

2020年主要财务数据

行业趋势

• 收并购活跃：2020年共发生41起收并购，涉及金额超71亿元，其中以中小型物管公司为目标的收购达33起，涉及金额25.87亿元。
• 第三方市场拓展：2020年第三方在管面积占比提升，绿城服务、雅生活服务和永升生活服务分别占比83%、80%和79%。
• 费用率下降：行业平均费用率下降至10.2%，其中滨江服务、建业新生活和奥园健康下降最多。
• 净利率提升：2020年行业平均净利率为15.4%，恒大物业、合景悠活和华润万象生活净利率领先。

风险提示

1. 业务扩张和收购不及预期；
2. 物业管理费提价受阻；
3. 收缴率不及预期；
4. 增值业务拓展不及预期。

2021年展望

2021年，物业管理行业将继续推进战略扩张，但面临激烈的市场竞争。行业首选包括永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业和新城悦服务，推荐关注华润万象生活、保利物业和时代邻里。分析师认为，龙头公司将继续享有估值溢价，同时具备成长性和确定性的中型公司也值得关注。行业将从基础物管向泛物管渗透，城市服务和商管赛道成为新亮点。