20180806-申万宏源研究_香港_-物业管理行业_维持超配评级_建议逢低吸纳_7页_822kb

物业管理行业研究报告总结

核心内容概述

本报告发布于2018年8月6日，由分析师Kris Li撰写，研究助理Zoe Zhang协助。报告对港股物业管理板块的中期业绩展望持乐观态度，维持“超配”评级，并建议投资者在股价回调时逢低吸纳。

主要观点

• 行业展望积极：尽管上周港股物业管理板块下跌12%，但分析师对行业中期业绩表现持乐观态度，认为房地产调控对板块未来两三年的影响有限。
• 中期业绩增长预期：覆盖的三家物业管理公司预计2018年中期收入平均同比增长43%。其中，彩生活服务因并表万达物业，收入增长预计超过70%；绿城服务预计增长约30%；中海物业预计增长约20%。
• 盈利增长强劲：预计2018年中期股东应占溢利平均同比增长38%。彩生活服务预计增长超50%，中海物业预计增长约32%，绿城服务预计增长约25%。
• 新上市公司表现亮眼：2018年新上市的雅生活服务和碧桂园服务均发布盈喜，预计中期股东应占溢利分别同比增长超150%和110%。主要受益于管理面积扩张、增值服务收入增加以及税收优惠。
• 毛利率提升：预计物业管理行业平均毛利率将从2017年的29.1%提升至29.8%。彩生活服务毛利率最高，预计超过40%；中海物业因酬金制管理面积占比提升，毛利率有望改善；绿城服务因增值服务发展滞后，毛利率仍承压。
• 业务结构优化：物业管理业务分为物业管理服务（PMS）和增值服务（VAS），分别贡献总收入的80%和20%，以及毛利润的60%和40%。VAS毛利率高达50%以上，显著高于PMS的20%。
• 港股通资格预期恢复：彩生活服务因市值不足被调出港股通名单，但预计在8月10日恒生指数调整后将重新纳入。雅生活服务和碧桂园服务也有望被纳入。

关键信息

财务预测

毛利率分析

估值情况

港股通资格

• 当前名单：绿城服务和中海物业已纳入港股通，内地投资者持股比例分别为7.66%和2.64%。
• 预期变化：彩生活服务预计在8月10日恒生指数调整后重新纳入港股通，雅生活服务和碧桂园服务也有望被纳入。

投资建议

• 评级维持：分析师维持物业管理行业“超配”评级，认为其基本面稳健，且受房地产调控和融资收紧影响有限。
• 操作建议：建议投资者关注市场波动，逢低吸纳，以获取潜在收益。

风险提示

• 市场波动影响：近期股价走势仍主要受大盘影响，需谨慎应对。
• 估值与盈利的不确定性：尽管盈利增长预期良好，但市场环境和政策变化可能影响实际表现。
• 信息使用限制：本报告仅供SWS Research客户使用，未经授权不得复制、分发或引用。

法律声明与披露

• 利益冲突声明：公司及其关联方可能持有目标公司股份，但未提供财务咨询或投资银行服务。
• 免责条款：报告基于公开信息，公司不对信息的准确性或完整性负责，不构成投资建议。
• 版权与使用限制：本报告为SWS Research所有，未经授权不得使用或分发。

投资评级定义

行业评级定义

分发限制

• 香港地区：仅限专业投资者，依据《证券及期货条例》定义。
• 英国地区：仅限符合《2000年金融服务与市场法案》（2001年金融推广规则）定义的“相关人士”。
• 新加坡地区：仅限认证投资者和机构投资者，依据《新加坡证券及期货法》第4A条。

附注

• 报告中包含多张图表，用于展示收入增长、盈利增长、毛利率变化及估值情况。
• 报告中提到的公司包括：彩生活服务（01778.HK）、中海物业（02669.HK）、绿城服务（02869.HK）、雅生活服务（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）。