2023-11-23-城市测量师行-房地产_2023年10月上海土地招拍挂市场_7页_1mb

2023年10月上海土地市场整体概览

• 集中供地三批次收官：共出让17幅涉宅地块，成交总价675.73亿元，刷新年内新高；总幅数相比前两批次略有减少，但中心区域地块占比提升。
• 市场化供地表现低迷：常态化供地成交24.6亿元，平均溢价率降至4%，但部分高价地块（如徐汇科研用地）对整体均价产生显著影响。
• 第四批次集中供地预告：推出15幅涉宅地块，外环线内地块增加，供地质量得以提升。

集中供地特点

• 成交结构：11幅溢价地块（总成交占比68%，最高溢价10%）与6幅底价地块并存，市场分化加剧。
• 区域分布：中心区域热度较高（如赵巷地块吸引超20房企竞拍），外围地块多以底价成交。
• 地价走势：商品住宅平均52028元/㎡，含住宅混合地73979元/㎡；平均溢价率降至年内最低。

常态化供地分析

• 经营性用地：4幅商办地块成交，面积小、单价高（最高7万元/㎡），推动平均地价达27405元/㎡。
• 工业用地：13幅地块成交，均价刷新年内高点至3990元/㎡，徐汇区科研用地（6万元/㎡）贡献显著。

个案分析特点

• 静安置业地块：临近南京西路商圈，楼面地价4.02万元/㎡，助力区域商业补足。
• 徐汇研发地块：米哈游竞得总部用地，楼面地价1.1万元/㎡，强化漕河泾元宇宙产业集群。

市场趋势与挑战

• 两极分化加剧：高价与低价地块并存，房企拿地热情分化。
• 供地质量提升，市场信心待观察：第四批集中供地落槌时间临近，需关注企业资金面及市场预期。