ABS专题报告：REITs机制及税收制度探讨-20171129-兴业研究-20页-1mb

2017年11月29日ABS专题报告总结

核心内容概述

本报告探讨了REITs（房地产投资信托）的机制及税收制度，重点分析了美国、日本、新加坡和中国香港等国家或地区的REITs制度发展情况，并对比了其税收政策，旨在为中国REITs的发展提供制度和政策上的参考建议。

主要观点

1. REITs的全球发展概况

• 全球已有37个国家或地区推行REITs立法，分为初期、新兴期、基本成熟期和成熟期四个发展阶段。
• 美国为成熟期市场，日本、新加坡、中国香港处于基本成熟期。
• REITs主要投资于能够提供稳定租金回报的房地产项目，包括办公、零售、酒店等。

2. REITs的运行机制

• REITs是一种结构化融资工具，通过发行股份或受益凭证汇集资金，将收益按比例分配给投资者。
• 在成熟市场中，REITs通常以公募形式发行，具有高度流动性。
• REITs需满足一定的资产、收入和分红比例要求，以确保其符合监管标准并享受税收优惠。

3. 各国REITs制度特点

• 美国：REITs可为公司制或信托制，需至少100位投资者，75%以上资产投资于不动产，90%以上收入用于分红。其税收制度鼓励分红，对未分配收益征收惩罚性税。
• 日本：J-REITs通常为公司制，需满足至少50名投资者，50%以上资产投资于合格资产，90%以上净收入和出售利得用于分配。长期负债比例限制为资产总值的45%。
• 新加坡：S-REITs为单位信托形式，需70%以上资产投资于房地产相关资产，禁止投资房地产开发活动。税收优惠包括17%的企业所得税减免、10%的房地产税减免，以及资本利得免税。
• 中国香港：REITs只能以信托形式设立，需在港交所上市。投资范围仅限于房地产项目，禁止参与开发活动。税收优惠包括出售利得免税、投资者层面的资本利得和分红免税。

关键信息

1. REITs设立条件

2. 税收制度对比

3. 中国REITs发展的阻力与建议

• 制度层面：中国尚未有专门针对REITs的法律法规，缺乏明确的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等规定。
• 税收层面：中国REITs面临多重税负，包括土地增值税、增值税、企业所得税、个人所得税等，税负重且存在重复征税现象。建议未来政策中考虑：
  • 土地增值税是否可减免或引入递延可抵扣机制；
  • REITs用于分红的应纳税所得额是否可免税；
  • 避免双重征税，提高投资者吸引力。

结论

REITs作为一种成熟的金融工具，在成熟市场中具备良好的流动性、稳定的收益分配机制和显著的税收优惠。中国虽已尝试类REITs产品发行，但尚未形成完整的REITs体系。为推动REITs在中国的发展，需从立法和税收政策两方面入手，建立清晰的法律框架和合理的税收激励机制，以提升市场参与度和投资者信心。