20171129-兴业研究-ABS专题报告_REITs机制及税收制度探讨_20页_1mb

2017年11月29日ABS专题报告总结

核心内容概述

本报告探讨了REITs（房地产投资信托）的机制及税收制度，重点分析了美国、日本、新加坡、香港等国家或地区的REITs制度及税收政策，并结合我国当前类REITs发展现状，提出了制度和税收层面的改革建议。

主要观点与关键信息

一、REITs的全球发展概况

• 全球已有37个国家或地区推行REITs立法，根据市场成熟度可分为四个阶段：初期、新兴期、基本成熟期、成熟期。
• 美国是唯一达到成熟期的REITs市场，日本、新加坡、中国香港处于基本成熟期，具备较强可比性。
• REITs是一种通过集合资金投资不动产并将其收益按比例分配给投资者的结构化融资工具，具有稳定收益和高流动性特点。

二、各国REITs制度对比

三、税收制度分析

1. 美国REITs税收制度

• 购置/处置阶段：较少优惠政策，转让税、企业所得税需按规定缴纳。
• 持有运营阶段：除资本利得和非现金应税收益外，其余应税收入可免税分红。
• 惩罚性税收：若未达收入分配要求，需缴纳4%的营业税。
• 投资者阶段：分红和出售利得需缴税，税率较高。

2. 新加坡REITs税收制度

• 购置/处置阶段：新加坡境内物业出售利得可免征企业所得税，印花税部分减免。
• 持有运营阶段：企业所得税部分减免，房产税部分减免。
• 投资者阶段：分红需缴税，但资本利得免税。

3. 香港REITs税收制度

• 购置/处置阶段：出售利得免税，印花税部分减免。
• 持有运营阶段：企业所得税、房产税、增值税部分免税。
• 投资者阶段：分红和资本利得均免税，体现税收中性原则。

4. 中国类REITs税收问题

• 购置/处置阶段：买方需缴纳契税和印花税，卖方需缴纳土地增值税、增值税、所得税，存在重复征税问题。
• 持有运营阶段：需缴纳增值税、企业所得税和房产税，税负较重。
• 投资者阶段：分红和资本利得均需缴税，税率较高。

四、我国REITs发展的障碍与建议

1. 制度层面：

   • 缺乏专门针对REITs的法律法规。
   • 需明确设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等。

2. 税收层面：

   • 应关注土地增值税是否可减免或递延。
   • 探索REITs层面企业所得税对分红部分免税的可能性。
   • 借鉴成熟市场经验，设计税收中性政策，避免双重征税。

五、税收优惠对比及对中国税收制度的思考

• 成熟市场均通过税收优惠激励REITs发展，降低税负，提高吸引力。
• 我国目前税制对REITs不友好，税负重、重复征税问题突出。
• 税收中性原则是推动REITs发展的重要基础，应结合国情进行制度设计。

结论

REITs作为重要的房地产融资工具，其发展依赖于完善的法律制度和税收政策。我国虽已有类REITs产品发行，但尚未建立成熟的REITs体系。借鉴国际经验，推动REITs立法和税收政策优化，是实现REITs健康发展的关键路径。