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类REITs涉税问题总结

研究背景

自2018年起，中国证监会及各交易所积极推动公募REITs规则出台和业务试点，以促进不动产市场发展和资本市场创新。REITs作为重要的不动产投资工具，具有提供长期资金、支持租赁住房企业、丰富资本市场投资品种等作用。然而，其发展仍面临较为突出的税务问题，本文系统梳理了REITs在设立、存续及退出阶段的涉税行为及税收优惠，旨在帮助读者全面了解相关税务政策。

核心内容

1. 类REITs交易结构和交易内容

类REITs主要涉及以下交易环节：

• 资产重组
• 设立专项计划
• 收取租金、偿还债务及股利分配
• 私募基金收益分配
• 专项计划收益分配

这些交易环节中涉及的税务行为及税收种类各不相同，需根据具体操作进行分析。

主要观点与关键信息

2. 交易环节涉税分析

3. 重组相关税收优惠

3.1 土地增值税

• 投资：改制重组时，以国有土地、房屋进行投资，暂不征土地增值税（不适用于房开企业）。
• 分立：企业分立为两个或以上与原企业投资主体相同的企业，暂不征土地增值税（不适用于房开企业）。
• 划转：同一投资主体内部所属企业之间无偿划转房地产，不征收土地增值税。
• 行政性调整划转：国有企业、事业单位、国家机关之间按国有产权无偿划转房地产，不征收土地增值税。
• 合并：企业合并为一个企业，且原投资主体存续的，暂不征土地增值税（不适用于房开企业）。

3.2 增值税

• 投资、分立、划转、合并：通过合并、分立、出售、置换等方式将实物资产及关联债权、负债和劳动力一并转让，不征增值税。
• 股权转让：非上市股权转让不征增值税。
• 提示：划转是否适用出售、置换需与当地税务机关沟通。

3.3 企业所得税

• 投资：居民企业以非货币性资产对外投资，转让所得可在5年内分期计入应纳税所得额。
• 分立：符合条件的分立行为可选择特殊性税务处理。
• 划转：100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，可选择特殊性税务处理。
• 合并：符合条件的合并行为可选择特殊性税务处理。
• 提示：转让价是否公允存在争议，需提供相关证明材料。

3.4 契税

• 投资：母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
• 分立：分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
• 划转：行政性调整划转的房地产，免征契税。
• 合并：合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

3.5 印花税

• 重组过程中签订协议及启用资金账簿：新启用的资金账簿记载资金，原已贴花部分可免贴花，新增部分按规定贴花。
• 提示：印花税征税范围采用列举方式，未列举的合同或凭证不需贴花。

4. 融资方式涉税分析

4.1 债权融资

• 利息支出：可在企业所得税前扣除。
• 利息扣除比例：金融企业为5:1，其他企业为2:1。
• 关联方利息支出：若符合独立交易原则或实际税负不高于境内关联方，可扣除。

4.2 股权融资

• 股权投资：接受股权投资后，分红支出不作为企业所得税的扣除项。
• 私募基金：目前尚无明确的税收政策，是否适用公募基金政策存在争议。

5. 基金涉税

5.1 公募证券投资基金

• 个人投资者：暂不征收个人所得税。
• 企业投资者：申购赎回差价收入需缴纳企业所得税。
• 基金分红：股息、红利收入由上市公司、银行代扣代缴20%的个人所得税。
• 印花税：买卖封闭式证券投资基金免征印花税。

5.2 私募证券投资基金

• 暂无具体规定，税收处理存在较大争议。

6. 基金管理费涉税

• 增值税：基金管理人从事基金管理活动取得的收入，按6%征收增值税（小规模纳税人3%）。
• 企业所得税：基金管理费并入管理人所得缴纳企业所得税。

7. 参考文件

• 财税〔2018〕57号
• 财税〔2016〕36号
• 财税〔2009〕59号
• 财税〔2014〕109号
• 财税〔2018〕17号
• 财税〔2002〕128号
• 财税〔2004〕173号
• 财税〔2008〕1号
• 财税〔2017〕2号
• 财税〔2017〕56号
• 国税函〔2000〕687号
• 财税〔2014〕116号
• 财税〔2003〕183号

8. 总结

类REITs在设立、运营、退出过程中涉及多种税种，包括增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税和印花税。税收优惠政策在重组、融资及收益分配等环节中有所体现，但部分政策仍存在执行不明确或争议。因此，企业在实际操作中需结合具体交易结构，与税务机关充分沟通，以确保合规并合理利用税收优惠。