2021年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交量连续出现下滑，华夏幸福公布债务重组方案-20211013-远东资信-23页_754kb

商品房成交量连续出现下滑，华夏幸福公布债务重组方案

核心内容

2021年9月，中国房地产行业面临销售和融资双降的局面，市场整体表现疲软。商品房成交量大幅下滑，房企债务压力加剧，部分企业出现债券违约现象，信用利差上升，行业风险显著增加。与此同时，监管层释放出边际宽松信号，推动政策调整以稳定市场预期，但整体政策基调仍保持不变。

主要观点

一、行业运行动态

1. 商品房成交量大幅下滑

   • 9月份30大中城市商品房成交面积环比下降7.46%，同比下降33.44%。
   • 9月是传统销售旺季，但受限购政策影响，购房需求受限，导致成交量下降。
   • 10大城市商品房库存环比增加5.32%，去化周期拉长，房企销售压力加大。
   • 百城新建住宅平均价格同比上涨3.40%，涨幅较上月有所回落，房价上涨动力减弱。

2. 房地产贷款利率持续上涨

   • 全国房贷利率连续8个月上涨，9月涨幅有所减缓，但仍维持上涨趋势。
   • 部分城市公积金贷款利率上调，进一步抑制购房需求。
   • 房贷额度紧张，导致购房需求受限，房企回款困难。

3. 房地产信托规模下降

   • 9月房地产信托新成立规模为162.13亿元，环比下降43.14%。
   • 房地产信托平均收益率为7.39%，仍高于其他行业。

二、行业政策动态

1. 中央政策动态

   • 自然资源部要求提高存量住宅用地信息披露水平，以增强土地市场透明度。
   • 央行、银保监会召开房地产金融工作座谈会，提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放边际宽松信号。
   • 《经济日报》发文强调应满足刚需，避免政策误伤。

2. 地方政策动态

   • 部分三四线城市出台“限跌令”，防止房价过度下跌，但可能增加房企回款难度。
   • 多个城市出台政策促进保障性租赁住房建设，如郑州、厦门、武汉、广州、杭州、天津等。
   • 部分城市仍收紧调控政策，如厦门、芜湖、深圳，严格限制购房资金来源，防范违规资金流入楼市。

三、重点公司动态

1. TOP100房企销售下滑

   • 9月TOP100房企销售操盘金额同比下降36.2%，销售压力显著。
   • 阳光城为旗下公司提供担保金额达净资产的306.84%，存在大量资产受限情况。
   • 恒大集团出售盛京银行19.93%股份，回收资金有限，债务问题仍未解决。
   • 蓝光发展新增逾期债务本息28.43亿元，累计逾期金额达215.07亿元。

2. 房企融资动态

   • 万科发行20亿元中期票据，票面利率3.08%，融资成本较低。
   • 金融街发行25亿元公司债，票面利率3.33%，信用风险较低。
   • 弘阳地产发行2亿美元优先绿色票据，利率9.50%，融资难度加大。
   • 广州银行为奥园、中垠提供100亿元意向性授信，助力房企融资。

四、房地产行业债券市场运行动态

1. 债券发行与到期

   • 9月房地产行业共发行债券676.52亿元，偿还债券914.69亿元，净融资额为-238.16亿元。
   • 自去年9月至今年9月，房地产行业债券存量规模压降约1800亿元。

2. 违约债券情况

   • 9月新增5只违约债券，逾期本息合计48.90亿元。
   • 5只违约债券的发行人分别为天津房地产集团有限公司、华夏幸福基业股份有限公司、上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司、重庆协信远创实业有限公司和四川蓝光发展股份有限公司。

3. 信用级别调整

   • 9月有4家主体信用级别下调，其中恒大地产、富力地产、新力地产、花样年集团。
   • 同期有19只债券信用级别下调，平均下调3.4个子级。

4. 信用利差上升

   • 9月末房地产行业债券信用利差为68.40BP，较8月末上升12.47BP。
   • AAA级债券利差上升10.61BP，AA+级债券利差上升7.49BP，AA级债券利差下降7.22BP。

五、总结与展望

1. 行业面临双压

   • 房企面临销售下滑和融资困难的双重压力，导致资金链紧张。
   • 部分城市限购政策未放松，购房需求持续萎缩，房企回款受阻。

2. 政策缓和信号

   • 监管层释放出边际宽松信号，如央行、银保监会座谈会和“限跌令”。
   • 但整体政策基调仍坚持“房住不炒”，不会出现全面放松。

3. 房企债务风险凸显

   • 恒大、蓝光、华夏幸福等房企出现债务违约或重组，表明行业风险加剧。
   • 监管层对大型房企的债务风险高度关注，预计会推动资产处置和债务重组。

4. 未来趋势

   • 房企需加快资产处置和融资渠道拓展，以缓解流动性危机。
   • 保障性租赁住房政策将推动行业向更稳健方向发展。
   • 房地产行业信用利差上升，市场风险偏好下降，融资难度加大。

关键信息汇总

• 商品房成交量：30大中城市成交面积环比下降7.46%，同比下降33.44%。
• 房贷利率：全国房贷利率连续8个月上涨，9月涨幅有所减缓。
• 房地产信托：新成立规模环比下降43.14%，平均收益率为7.39%。
• 政策动向：中央及地方政策在稳市场和促租赁住房方面有所侧重，但整体仍偏紧。
• 重点房企：TOP100房企销售额同比下降36.2%，恒大、蓝光、阳光城等企业债务压力显著。
• 债券市场：9月房地产行业净融资额为-238.16亿元，信用利差上升，违约案例增加。
• 债务重组：华夏幸福公布债务重组方案，拟通过资产出售、股权处置等方式缓解债务压力。

数据图表

• 图1：30大中城市商品房成交面积（2011-2021，单位：万平方米）
• 图2：十大城市商品房库存情况（2014.01-2021.09，单位：万平方米，月）
• 图3：百城新建住宅平均价格与同比涨幅（2014.01-2021.09，单位：元/平方米，%）
• 图4：各类型城市住宅价格指数同比涨幅（2014.01-2021.09，单位：%）
• 图5：全国城市二手房指数（2015.01-2021.09）
• 图6：新成立房地产集合信托情况（2015.01-2021.09，单位：%），亿元）
• 图7：新成立各行业信托平均收益率（2018.01-2021.09，单位：%）
• 图8：房地产行业债券（含境内债券和中资离岸债）发行与到期规模（2015.01-2021.09，单位：亿元）
• 图9：房地产行业不同级别主体（境内市场发行人）发行债券（不含ABS）金额的占比（2015.01-2021.09）
• 图10：兴业房地产行业债券信用利差（2019.01-2021.09，单位：BP）

数据来源

• Wind资讯
• 用益信托网
• 中国人民银行
• 银保监会
• 各地政府及房地产企业公告

作者信息

• 作者：申学峰
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