2021年8月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交量大幅下滑，新增4只房地产债券违约-20210909-远东资信-19页_707kb

房地产行业2021年8月观察与债市动态总结

核心内容

2021年8月，中国房地产行业面临成交量大幅下滑、债券违约增加、政策持续收紧等多重压力。同时，租赁住房建设被政策重点提及，成为未来发展的新方向。

主要观点

1. 行业运行动态

• 商品房成交量大幅下降：8月份30大中城市商品房成交面积环比下降24.61%，同比下降22.74%，市场明显降温。
• 房价涨幅放缓：百城新建住宅平均价格同比上涨3.51%，涨幅较上月回落0.3个百分点，三线城市房价涨幅回落最明显。
• 二手房市场表现：二手房出售挂牌量指数下降3.49%，挂牌价指数上涨0.20%，供应量减少，价格涨幅缩小。
• 房地产贷款利率上升：全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23bp；二套房平均利率5.83%，上涨29bp。
• 房地产信托规模下降：8月房地产信托新成立规模285.13亿元，环比下降28.98%，但平均收益率仍高于其他行业。

2. 行业政策动态

• 中央政策：
  • 银保监会强调严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度管理。
  • 央行重申“房住不炒”定位，保持房地产金融政策连续性。
  • 自然资源部调整第二批重点城市土地出让政策，限制溢价率不超过15%。
  • 住建部提出“努力实现全体人民住有所居”，推动保障性租赁住房建设。
• 地方政策：
  • 各重点城市调整土地出让竞拍规则，如采用“竞高品质”、“摇号”等方式控制土地价格。
  • 北京、上海等地加强限购政策，防止炒房行为。
  • 惠州、无锡等地加强房地产交易价格管控。
  • 内蒙古、贵州等地收紧房贷政策，提高贷款利率。

3. 重点公司动态

• 金地集团：发行4.8亿美元高级绿色债券，息票率4.95%。
• 首开股份：拟发行34.2亿元公司债，票面利率区间为3%～4.3%，但公司负债率较高。
• 阳光城：为旗下公司提供担保金额达净资产的306.84%，风险较高。
• 金科股份：为多家子公司提供担保，担保余额达净资产的224.41%。
• 阳光100：出现美元债券违约，上半年亏损约3亿元。
• 华融旗下公司：深圳德润创展破产，负债15.61亿元。
• 建发股份：收购合诚股份6.53亿元股权资产。

4. 房地产行业债券市场动态

• 债券发行与到期：8月房地产行业发行债券527.29亿元，偿还债券935.39亿元，净融资-408.10亿元。
• 违约债券：新增4只房地产债券违约，合计逾期本金44.89亿元，涉及泰禾集团、蓝光发展、九通基业、华夏幸福等企业。
• 信用级别调整：8月有1家主体和11只债券的信用级别被下调，平均下调1.2个子级。
• 行业信用利差：8月末房地产行业债券信用利差为55.93bp，较7月末下降6.01bp。

关键信息

房地产行业现状

• 房企销售面积和成交量均出现大幅下滑。
• 房地产贷款政策持续收紧，包括房贷利率上升、违规资金流入管控等。
• 二手房市场供应减少，价格涨幅缩小。
• 房地产信托规模下降，但收益率仍高于其他行业。

房地产企业风险

• 多家房企因高负债、库存压力、资金链紧张等问题出现信用风险，部分企业出现债券违约。
• 阳光城、金科股份等房企提供担保金额远超净资产，存在较大债务风险。
• 债券信用利差下降，但低级别债券波动较大，市场对房地产风险预期依然较高。

政策趋势与展望

• 政策持续收紧：中央及地方政策继续加强对房地产市场的调控，包括限购、限价、贷款利率、土地出让规则等。
• 租赁住房发展：政策鼓励租赁住房建设，未来租赁住房市场可能有较大增长空间。
• 房企去库压力：受政策抑制，房地产需求可能继续放缓，房企去库速度可能减慢，库存对资金链形成压力。
• 债务风险：部分房企通过担保获取债务资金，需警惕大额担保带来的债务风险。

结论

2021年8月，中国房地产行业在政策收紧和市场需求降温的双重压力下，整体运行承压。房企去库存压力增大，债务风险上升，部分企业出现债券违约。未来租赁住房将成为重要发展方向，同时需关注房企担保融资带来的潜在风险。