2021-10-12-远东资信-2021年9月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交量连续出现下滑_华夏幸福公布债务重组方案_23页_777kb

商品房成交量连续出现下滑，华夏幸福公布债务重组方案

核心内容概述

2021年9月，中国房地产行业面临显著的销售与融资压力，商品房成交量和价格均出现下滑，部分房企债务违约风险上升，监管政策趋向边际宽松，但整体政策基调未变。同时，房地产信托发行规模下降，信用利差扩大，行业整体信用风险上升。

主要观点与关键信息

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交量大幅下滑：9月份30大中城市商品房成交面积为1211.31万平方米，环比下降7.46%，同比下降33.44%。
• 房价增速放缓：百城新建住宅平均价格同比上涨3.40%，涨幅较上月回落0.11个百分点。
• 库存压力增加：十大城市商品房可售面积环比增长5.32%，去化周期拉长，房企销售周期延长。

（二）房地产贷款利率

• 房贷利率持续上涨：全国房贷利率连续8个月上涨，9月涨幅有所减缓，但整体仍呈上升趋势。
• 政策性利率上调：部分城市如福建、天津上调了住房公积金贷款利率。
• 贷款紧张抑制需求：房贷额度紧张，按揭利率上升，抑制了购房需求。

（三）房地产信托

• 新成立规模下降：9月房地产信托新成立规模为162.13亿元，环比下降43.14%。
• 平均收益率较高：房地产信托平均收益率为7.39%，高于其他行业。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 提高土地信息透明度：自然资源部要求各地提高存量住宅用地信息披露水平，推动土地市场公开透明。
• 维护市场健康发展：央行与银保监会召开房地产金融座谈会，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，释放边际宽松信号。
• 支持保障性租赁住房：中央出台政策鼓励发展保障性租赁住房，多个城市积极响应，提高租赁住房供应比例。

（二）地方政策动态

• 部分三四线城市“限跌令”：如株洲、桂林、张家口等地出台政策限制房价下跌，稳定市场预期。
• 加强信贷管理：部分城市如厦门、芜湖、深圳加强了房地产贷款监管，防止资金违规流入楼市。
• 支持租赁住房建设：多个城市出台具体政策，推动保障性租赁住房建设，如郑州、广州、杭州、天津等。

三、重点公司动态

• TOP100房企销售额大幅下滑：9月TOP100房企销售操盘金额同比下降36.2%，阳光城为子公司提供担保金额达净资产的306.84%。
• 恒大出售盛京银行股份：恒大集团出售19.93%股份，对价99.93亿元，但对解决债务问题作用有限。
• 蓝光发展新增逾期债务：新增逾期债务本息28.43亿元，累计逾期金额达215.07亿元。
• 华夏幸福公布债务重组方案：通过出售资产、股权、展期等方式清偿2192亿元金融债务，部分债务展期或豁免利息。
• 万科、金融街发行低利率债券：万科发行20亿元中期票据，利率3.08%；金融街发行25亿元公司债，利率3.33%。

四、房地产行业债券市场动态

（一）债券发行与到期

• 净融资额为负：9月房地产行业共发行债券676.52亿元，偿还债券914.69亿元，净融资额为-238.16亿元。
• 行业存量规模压降：去年9月至今年9月，房地产行业债券存量规模压降约1800亿元。

（二）违约债券

• 新增5只违约债券：逾期本息合计48.90亿元，涉及恒大、蓝光、协信远创、三盛宏业、天津房地产集团。
• 违约类型多样：包括未按时兑付本息、本息展期等。

（三）信用级别调整

• 4家主体信用级别下调：恒大、富力、新力、花样年。
• 19只债券信用级别下调：平均下调3.4个子级，恒大、新力等房企影响较大。

（四）行业信用利差

• 信用利差上升：9月末房地产行业信用利差为68.40BP，较8月末上升12.47BP。
• 分等级利差变化：AAA级债券信用利差上升10.61BP，AA+级上升7.49BP，AA级下降7.22BP。

五、总结与展望

行业现状

• 销售与融资双压：房地产销售量持续下滑，房企回款困难；同时债务融资受限，导致资金链紧张。
• 债务风险上升：部分房企因销售回款减少、高负债压力及融资困难，信用风险增加，债务违约案例上升。
• 政策边际宽松：监管层释放了一些宽松信号，如支持保障性租赁住房、稳定土地市场预期等，但政策基调仍以“房住不炒”为主。

行业展望

• 系统性风险防控：监管部门已关注部分大型房企的偿债风险，未来可能通过资产处置、债务展期等方式缓解问题。
• 政策影响持续：尽管有缓和信号，但政策整体方向不会改变，房企仍需面对严格的融资与销售环境。
• 市场信心恢复需时间：部分房企的债务问题可能影响市场信心，需关注其资产处置与融资进展。

附：相关研究报告

1. 《商品房成交量大幅下滑，新增4只房地产债券违约——2021年8月房地产行业观察与债市运行动态》，2021.09.09
2. 《重点房企买地金额被限制，蓝光发展13只债券违约——2021年7月房地产行业观察与债市运行动态》，2021.08.10
3. 《多地银行暂停二手房贷款，AAA级发行人比例降低2021年6月房地产行业观察与债市运行动态》，2021.07.12