20220319-光大证券-保利物业-06049.HK-2021年度业绩点评_三大板块营收增长均超30_社区增值板块毛利率提升_3页_655kb

保利物业 (6049.HK) 2021年度业绩总结

核心内容概览

保利物业于2021年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；归母净利润8.46亿元，同比增长25.6%。剔除汇兑损益的核心归母净利润为8.52亿元，同比增长30.6%。每股基本盈利为1.53元，资产负债率为38.2%。

主要观点

1. 营收与利润增长显著

• 营业收入：2021年实现107.8亿元，同比增长34.2%。
• 归母净利润：实现8.46亿元，同比增长25.6%；核心归母净利润同比增长30.6%。
• 盈利能力：公司毛利率稳步提升，尤其是社区增值服务板块，毛利率从2020年的30.4%提升至2021年的31.4%。

2. 业务板块均衡发展

• 公司物业管理、非业主增值、社区增值服务三大板块营收均超30%增长，分别达到66.7亿元、18.1亿元、23.0亿元。
• 社区增值服务：聚焦美居服务、社区零售、社区便民、车场管理、空间运营五大主线，2021年营收同比增长31.6%，毛利同比增长36.5%。

3. 市场拓展与品牌优势

• 截至2021年底，公司已进入全国196个城市，合约面积6.56亿平方米，较2020年增长约8900万平方米；在管面积4.65亿平方米，较2020年增长约8500万平方米。
• 市场化拓展表现强劲，2021年新增合约面积中第三方外拓占比达56.4%，显示公司较强的市场竞争力。

4. 精细化运营与管理优化

• 公司推行“大市拓 + 大运营”组织变革，提升组织灵活性与专业度。
• 通过数字化科技赋能，提升员工效率，实现人均在管面积同比提升22%，人均创收提升34%。
• 管理费用率下降0.3个百分点至9.3%，管理红利逐步释放。

5. 股权激励提升中长期发展动力

• 公司实施限制性股票激励计划，激发董事、高管及骨干员工积极性，为长期发展注入动力。

关键信息

盈利预测与估值

股价与市场数据

• 当前价：53.95港元
• 总股本：5.53亿股
• 总市值：299亿港元
• 一年最低/最高：40.05/64.41港元
• 近3月换手率：65.92%

风险提示

• 公共服务项目多为招投标获取，存在项目获取不确定性。
• 第三方外拓竞争加剧，可能影响未来增长。
• 车位租售业务结算周期尚存不确定性。

评级与投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：公司经营稳健，品牌力卓越，社区增值服务盈利结构优化，股权激励增强中长期发展动力，估值具备吸引力。

分析师声明

• 本报告基于合法合规信息，独立、客观出具，分析师对内容负责。
• 估值方法存在局限，不保证证券能够在该价格交易。

法律主体声明

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总结

保利物业2021年业绩表现稳健，三大业务板块均实现超30%的营收增长，社区增值服务板块毛利率提升显著。公司依托保利集团品牌优势和市场化拓展能力，保持规模扩张态势。通过股权激励和精细化运营，公司提升人均效能，降低管理费用率，释放管理红利。尽管面临行业竞争加剧和项目获取不确定性等风险，但公司估值具备吸引力，维持“买入”评级。