20241216-浙商证券-房地产行业月度分析报告_11月新房成交同比转正_民企土拍参与度提高_20页_1mb

地产行业月度分析报告（2024年12月16日）

浙商证券研究所摘要

投资要点

1. 周期修复路径：
   当前市场修复主要关注成交量、交易活跃度、降价压力与持续性，核心传导链条为“土地溢价 → 新房售价 → 二手房成交 → 整体新房销量”。

2. 土地市场：
   2024年11月全国300城土地成交金同比上涨234%，北上杭核心城市地块溢价高企，民企土拍参与度显著提升，9月至11月共12宗地块溢价超20%。

3. 新房成交：
   11月30个重点城市新房成交面积同比增长20%，环比小幅上涨3%，较三季度月均增幅达59%；北京、上海、深圳等一线城市成交显著回暖，同比增幅超33%。

4. 二手房趋势：
   重点城市二手房成交面积同比增33%，活跃指数仍维持高位（926新政后已延续5周反弹）；多个一线与二线城市二手房成交量稳步增长，深圳同比增速高达122%。

5. 政策工具：
   2024年多城市出台“高品质住宅政策”，多城市取消公摊面积计价，12月起“购房减税”落地，有利于增强房企融资支持力度与购房者信心。

6. 企业估值修复：
   杭港台、长线优质企业估值修复初现成效，PB同比下降超20%。部分具备三条成长逻辑的A/H股标的估值驱动上行空间仍存。

7. 投资组合：
   建议关注：消费+地产（万科A、金地集团），中介服务（贝壳-W），头部房企（保利发展、招商蛇口、华润置地等）。

8. 风险提示：
   土地市场不稳定性、需求侧修复不及预期、政策效力持续性。

1 房地产市场趋势

1.1 土地成交数据

• 2024年1–11月300城推成交建筑同比跌超31%，但11月土地出让金同比增234%，民企拿地溢价率超20%。
• 北京海淀2宗、上海浦东Z000602地块均触顶摇号，溢价超33%。
• 全国70个项目实得率超100%，尤其是西安（占比30%）、广州（19%）、长沙（17%）。

1.2 新房市场成交

• 30城重点城市11月新房成交面积达1532万平，同比增20%，环比增3%，其中北京、上海、深圳增幅显著。
• 全国商品房销售面积同比降幅为14.3%，11月单月转正（同比增33%）。
• 重点城市单月业绩：百强房企11月销售同比降6.9%，但环比转正。

1.3 二手房市场活跃度

• 重点18城二手房成交同比增长33%，活跃指数连续数周收窄降幅，房价指数滚动环比降幅（11月连续4周收窄）降至0.13%。
• 深圳、杭州成交同比分别增长122%、23%，二手房成交坚挺。
• 一线、二线城市成交维持高位，三四线城市表现压力略大。

1.4 政策市场联动

• 重点30城中，12月上旬新房成交环比增15.5%，同比增258%；二手房成交环比增162%，同比增869%。
• “购房减税”政策实施保持活跃指数高位波动，楼市短期热度稳定。

2 房企估值修复

2.1 PB估值修复节奏

• 重点房企估值修复进入第一阶段（参考2023年上半年）：
  保利发元宇宙-0.24PB；招商蛇口-0.23PB；滨江集团-0.19PB。
• A/H布局策略：头部公司PB已回归2023年均衡区间，可关注ROE反转的白马成长企业。

2.2 投资组合

• 三条线配置策略：
  ① 消费+地产双轮驱动：万科A、金地集团、龙湖集团；
  ② 代中介服务盈利受益：贝壳-W（业绩同比增长24%）、我爱我家、世联行；
  ③ 头部稳健公司：保利、招商蛇口、华润、建发、滨江、绿城等。

3 风险提示

• 政策落地不及预期：当前央行降准降息、供地溢价政策效果有待检验。
• 销售复苏分期可能：三季度需求释放后，年末可能进入冲量期，但持续性需观望。
• 结构性分化：二线城市较一线城市回落，三四线库存去化压力仍存。

（总计字数：999字）