20250504-开源证券-房地产行业周报_新房成交面积同环比增长_杭州土拍市场火热_13页_1mb

房地产行业周报分析总结（2025年4月28-30日）

核心观点：
本周68城新房成交面积环比增长1%，同比增长10%。20城二手房成交面积环比下降，但同比增长43%。土地成交面积环比增长，但同比下降9%，溢价率升至74%。杭州土拍市场表现突出，6宗涉宅地块揽金12576亿元，平均溢价率224%。中央及地方政策持续支持房地产市场稳定，预计后续政策将保持积极温和，推动行业复苏。

政策动态：

1. 央行数据：一季度末个人住房贷款余额达38万亿元，较年初增加2200亿元，同比多增超2000亿元。
2. 地方政策：
   • 武汉发布九条购房新政，优化青年群体贷款服务、公积金政策及“以旧换新”收购力度。
   • 韶关提高公积金贷款额度，东莞规范全装修住宅销售合同，南京推行房票安置，重庆出台消费提振方案，桐乡发放购房消费券并加大人才购房补贴，昆明对二孩、三孩家庭提升公积金贷款额度。

市场表现：

1. 销售端：
   • 新房成交：68城商品住宅成交面积216万平方米，同比增10%，累计同比-3%。一线城市同比增39%，二线城市增14%，三四线城市降18%。
   • 二手房成交：20城成交面积163万平方米，同比增43%，累计同比+19%。
2. 土拍市场：
   • 100大中城市土地成交规划建筑面积1981万平方米，同比下降9%。杭州6宗地块中4宗溢价成交，2宗底价成交，总揽金12576亿元，溢价率224%。北京、南昌、广州等城市土地成交面积及溢价率分化，部分城市如南京、重庆溢价率较高。

融资情况：

• 信用债发行规模环比减少82%至205亿元，平均加权利率上升7BP至257%。累计发行规模同比降23%至13581亿元。

风险提示：
市场信心恢复不及预期、政策效果不及预期。

投资建议：
维持行业“看好”评级。政治局会议肯定政策成效，预计后续财政及货币政策将加码，推动存量收储与城中村改造，改善住房供求关系，加速止跌回稳。

一周行情回顾：
房地产指数下跌304%，弱于沪深300指数（-0.43%）。个股中亚太实业、冠城大通、南山控股涨幅居前，天保基建、我爱我家等跌幅靠前。

关键数据对比：

• 新房销售：68城累计同比-3%，一线城市贡献显著。
• 二手房销售：同比增速达43%，三四线城市表现相对较好。
• 土地市场：杭州高溢价成交，但全国土地成交面积同比下滑。
• 融资端：信用债发行规模收缩，利率上行。

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