20180724-广发证券-房地产行业_流动性及信贷环境或双修复_板块下行压力减小_17页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策和基本面方面出现积极变化，流动性及信贷环境或将迎来修复，板块下行压力有所缓解。整体来看，市场情绪逐步改善，重点城市新房和二手房成交面积持续增长，推盘量增加，去化周期下降，为行业带来一定的投资机会。

主要观点

• 政策环境：国开行明确表示棚改贷款合同审批权限未上收，稳定市场预期。地方层面，北京推出人才支持政策，普洱出台限购限售政策，各地因城施策，适度调控。公积金政策也有所调整，部分城市降低贷款额度，提高缴存要求。
• 基本面情况：重点城市新房成交面积持续增长，40城新房成交同比上涨15.8%，一线城市涨幅最大。推盘量同比上涨39.5%，去化周期下降，显示市场供需关系有所改善。
• 信贷与利率：银保监会强调分类施策，资管新规细则体现政策弹性，信贷环境逐步宽松。6月新增人民币贷款同比增长近20%，国债收益率下行，预示地产行业利率成本可能边际改善。
• 投资机会：当前主流地产股估值处于历史底部，龙头房企NAV平均折价率约40%，具备估值修复空间。未来板块收益将更多依赖业绩增长，而非估值弹性。建议关注低估值的一二线龙头房企及H股龙头。

关键信息

一、政策回顾

• 国开行：棚改贷款审批权限未上收，统一到总行是为了防范地方政府过度举债。
• 北京：推出人才新政，以公租房和共有产权房为主，共有产权房限售5年。
• 普洱：对外地户籍居民限购1套，缴纳12个月社保可购2套，执行限售政策。
• 公积金调整：宁夏降低贷款额度，石家庄允许无自有住房夫妻提取公积金。

二、重点城市成交情况

• 40城新房成交：上周成交544.63万方，环比上升1.0%，同比上升18.9%。
• 分线城市：
  • 一线：成交84.12万方，环比上升13.9%，同比上升26.4%。
  • 二线：成交275.04万方，环比下降5.6%，同比上升9.4%。
  • 三四线：成交185.47万方，环比上升6.4%，同比上升32.6%。
• 区域表现：
  • 环渤海和长三角成交上升，珠三角、中西部和海峡西岸城市群成交下降。

三、重点城市推盘及库存情况

• 推盘量：14城市商品房单周推盘量为292.42万方，环比上升1.1%，同比上升38.9%。
• 去化周期：14城市商品房去化周期降至14.92个月，12城住宅去化周期降至7.92个月。
• 库存变化：库存总量环比微升，一线城市库存上升，三四线库存下降。

四、全国土地市场情况

• 土地供应：2018年第28周土地供应总建筑面积2094.4万方，同比上涨1.4%。
• 土地成交：全类型土地成交1042.6万方，环比大幅下降63.5%，同比下降57.5%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率16.9%，一线和二线城市溢价率下降，三线城市溢价率维持稳定。

五、地产板块投资建议

• 推荐公司：
  • 一线A股龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股。
  • 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展。
  • H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富。
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸。
• 投资策略：当前主流地产股估值处于历史底部，建议关注估值修复和业绩增长双重机会。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-07-24

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：S0260517080010，电话：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn
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