贝壳研究院-2021年4月全国二手市场月报-2021.5-9页_1mb

2021年4月二手房市场报告总结

核心结论

2021年4月，中国二手房市场在调控效果释放和季节性因素的共同作用下，整体呈现高位回调态势。贝壳50城二手房成交量环比下降约20%，但绝对水平仍处于2020年以来的月度高位。价格方面，涨幅收窄，从3月的1.6%降至1.0%，其中32个城市涨幅收窄或转为微跌。部分热点城市如上海、广州、合肥、宁波、厦门等，成交量和价格调整幅度较大。预计未来楼市将继续高位调整，热点城市价格涨幅逐步趋稳，而部分三线城市如芜湖、佛山则出现升温迹象，面临调控收紧压力。

市场整体表现

成交量

• 4月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。
• 绝对水平仍处于2020年以来的高位，约为去年同期的两倍。
• 50个城市中，绝大多数成交量环比下降，表明市场整体活跃度有所减弱。

价格指数

• 贝壳50城二手房价格指数保持环比上涨，但涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%。
• 32个城市价格涨幅收窄或由微涨转为微跌。
• 热点城市如上海、广州、深圳等，价格涨幅明显收窄，其中深圳保持高位横盘，上海、广州调整幅度较大。

各城市市场表现

一线城市

• 深圳：成交量持续位于底部，价格指数高位横盘。
• 上海、广州：成交量环比降幅超过20%，价格涨幅收窄幅度较大。
• 北京：景气度指数在30左右，预计未来市场表现继续趋稳。

二线城市

• 合肥、宁波、厦门：成交量环比降幅均超过30%，其中合肥降幅超过40%。
• 价格指数：涨幅均缩小，厦门降幅超过2个百分点。
• 市场预期：合肥调控效果尚未完全释放，市场热度仍较高；宁波、厦门等城市存在调控加码的可能。

三线城市

• 东莞、泉州：成交量环比降幅超过20%，价格涨幅缩小至1%以内。
• 长春、青岛、沈阳、石家庄：成交量环比降幅较小，多为季节性回调。
• 芜湖、佛山：景气度指数上升，表明市场有升温趋势，未来面临调控收紧压力。

调控与信贷政策影响

调控政策

• 调控政策高频、及时、精准，逐步向三四线城市下沉。
• 地方政府加强监测与调控，覆盖新房、二手房、学区房、人才购房等多个维度。
• 部分城市如广州经历多次调控收紧，调控效果逐步显现。

信贷政策

• 购房贷款规模创新高后，银行信贷额度趋紧，多数城市上调购房贷款利率。
• 4月贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.38%，较3月增加4个基点；二套利率为5.65%，较3月增加3个基点。
• 本次加息覆盖范围扩大，包括京津冀、山东半岛及东北区域等，预计未来更多城市将实行房贷加息。

市场活跃度与预期

供求两端

• 4月贝壳50城二手房新增挂牌房源环比下降约7%，带看客户量与上月基本持平。
• 与3月高度活跃不同，本月市场呈高位趋稳或小幅回调走势，将带动下月成交活跃度降低。

业主预期

• 业主预期减弱，市场整体处于平稳区间。
• 贝壳50城二手房景气度指数为33，较上月下降4，为连续第2个月回调。
• 50城市中，仅芜湖、佛山、重庆、南昌、郑州5个城市景气度指数上升，表明市场热度向周边三线城市转移。

未来展望

• 调控政策将继续覆盖更多城市，尤其是三四线城市。
• 银行端信贷额度趋紧，定向加息范围扩大，预计未来房贷利率继续上浮。
• 热点城市价格涨幅将逐步收窄至趋稳，而部分三线城市如芜湖、佛山可能面临调控收紧压力。
• 整体市场将保持高位调整，成交量在高位区间震荡，价格波动趋于平稳。

图表说明

• 图1：贝壳50城二手房季度成交量及环比变化
• 图2：贝壳50城二手房价格指数及环比走势
• 图3：典型城市4月二手房成交量环比及房价环比涨幅变化
• 图4：贝壳50城二手房新增挂牌房源与带看客户量走势
• 图5：贝壳50城二手房景气度指数及较3月变化

免责声明

本文所载信息为贝壳研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。