2025年全国二手房市场年报_41页_3mb

2025年全国二手房市场年报总结

核心内容概览

2025年全国二手房市场整体呈现供需宽松、市场调整持续、流动性承压的态势。重点城市中，一线城市和三四线城市表现最为突出，分别呈现“供增需减”和“供增需减”为主的格局，而新一线城市和二线城市则表现出结构性分化。政策对市场影响逐步显现，但传导滞后，市场仍处于调整周期，部分城市价格已接近合理区间，为2026年的市场反转积蓄能量。

主要观点与关键信息

一、市场趋势

• 全国性供需宽松：所有能级城市供需平衡指数均为负，表明市场整体处于供大于求状态。
• 城市分化显著：三四线城市供需失衡最突出，平均为-14.53；其次是新一线城市（-8.67）、二线城市（-9.36）和一线城市（-10.25）。
• 市场进入平缓期：挂牌时长增长趋稳，热度指数跌幅收窄，显示市场调整进入平缓阶段。
• 2026年预期：若需求端出现突破，部分城市有望进入“供减需增”象限，一线城市更具优势。

二、挂牌量变化

• 总量增长但增速放缓：2025年月均挂牌量同比增长14.09%，较2024年的25.30%明显回落。
• 季节性波动显著：挂牌量呈“1-5月逐月攀升、年中回落、年末趋稳”的走势，5月达峰值272万套。
• 城市能级分化：三四线城市挂牌量增速最快（17.07%），一线城市增速最慢（10.53%）。
• 政策缓冲作用：政策有效缓解了供应增长速度，尤其对一线城市影响显著。

三、找房热度指数

• 整体热度持续下行：全年找房热度指数年均71.25，较2023年累计下降4.85%，呈现连续三年下滑趋势。
• 一线城市全线下跌：2025年一线城市热度指数全面下降，深圳跌幅最大（-4.16%），上海跌幅最小（-1.61%）。
• 新一线与二线城市跌幅扩大：跌幅分别为-3.41%与-3.53%，显示需求端持续疲软。
• 三四线城市跌幅相对缓和：跌幅为-3.18%，其中三亚表现抗跌，跌幅仅为-0.51%。
• 政策引导作用：政策聚焦稳定预期，购房者需求持续积累，短期热度维持低位，长期有望反转。

四、挂牌时长变化

• 整体增长但趋稳：2025年挂牌时长同比增长17.4%，但增速放缓，全国平均为93.37天。
• 城市能级分化：一线城市挂牌时长偏高（105.02天），三四线城市挂牌时长也偏高（96.96天），但逻辑不同。
• 一线城市“长挂牌但高流动”：因高总价与严调控，成交决策周期长，但真实需求支撑流动性。
• 三四线城市“长挂牌低流动”：因人口外流和需求不足，成交低迷，流动性承压。
• 政策影响温和：下半年挂牌时长增幅较上半年收窄，显示政策逐步发挥引导作用。

五、挂牌均价变化

• 全国挂牌均价下跌：2025年挂牌均价为12164.65元/平方米，同比下跌8.98%，跌幅扩大。
• 各能级城市全面下跌：一线城市跌幅为7.87%-10.16%，新一线城市跌幅为8.72%-14.32%，二线城市跌幅为8.60%-17.54%，三四线城市跌幅为8.60%。
• 城市内部分化加剧：如上海跌幅（-9.53%）高于深圳（-7.00%），与老破小成交占比提升有关。
• 政策重心转向价格引导：随着流动性改善，政策可能转向引导价格实现“量稳价稳”。

关键数据总结

挂牌量（万套）

找房热度指数

挂牌时长（天）

挂牌均价（元/㎡）

总结

2025年全国二手房市场整体进入调整周期，供需失衡、挂牌时长增长、价格下跌成为主要特征。城市分化显著，一线城市与三四线城市表现差异较大，其中一线城市虽挂牌量增长，但热度与价格下跌，反映真实需求与政策影响。三四线城市挂牌量增长最快，但热度与价格均表现疲软，流动性承压。政策虽对市场有所提振，但传导滞后，短期内市场仍处于下跌通道，长期则有望形成反转。市场调整持续，成交量与价格同步下行，但部分城市已接近合理区间，政策可能逐步转向引导价格。