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滨江服务（3316.HK）电话会议记录总结

核心内容

滨江服务（3316.HK）近期在电话会议中展示了其业务发展和财务状况。公司专注于高端住宅物业管理，并计划通过5S增值服务实现收入增长。同时，公司在杭州拥有显著的市场份额，并通过第三方发展商拓展业务。

主要观点

• 5S增值服务：作为公司增长的主要动力，5S增值服务包括物业代理、单位及储藏室服务、定制家装服务及居家生活服务。2021年上半年，该业务收入同比增长64%至6,600万元人民币，毛利率从53%上升至72%。管理层预计2021E至2023E期间，该业务收入将分别达到1亿、2亿和3亿元人民币，复合年均增长率（CAGR）为73.2%。
• 在管/合約/儲備面積：2021年上半年，公司在管面积为2,490万平方米，合约面积为4,060万平方米，储备面积为1,570万平方米，储备面积占比达到63%，高于行业平均。
• 滨江集团合同销售额：2021年滨江集团的合同销售额达到1,690亿元人民币，同比增长24%，完成全年销售目标的113%，高于同业。
• 收入与利润：2021年预计收入为1,344,281千元人民币，净利润为337,634千元人民币，同比增长显著。
• 财务指标：经营利润率从19.9%提升至30.7%，核心净利润同比增长从163%降至54%，但仍保持稳定增长。净负债比率和净负债/总资产比率保持在较高水平，但流动比率下降，表明流动性有所减弱。
• 股息收益率：公司股息收益率约为6%，估值合理，但因行业投资情绪疲弱及投资者偏好国有企业，短期股价可能承压。

关键信息

• 区域聚焦优势：公司专注于杭州，62%的在管面积位于该地区，区域聚焦有助于提高运营效率。
• 收入增长路径：公司拥有90%的已售建筑面积和80%的项目数量可由滨江服务管理，提供了清晰的收入增长路径。
• 估值分析：当前股价为21.5港元，对应22E PE为9.6倍，低于2年平均的18倍，但高于同行平均的9.5倍，估值合理。
• 市场情绪与指数表现：恒生指数及中国指数表现疲软，但公司股价在2021年上涨53%，跑赢同行。

财务表现

市场动态

• 商品价格：部分商品如原油、铜、铝等价格波动，整体市场表现疲软。
• 市场指数：恒生指数、中国指数等表现不佳，但公司股价在2021年有显著增长。

投资者建议

• 长期看好：尽管短期股价可能受压，但公司凭借其在杭州的高端住宅物业管理领先地位及5S增值服务的增长潜力，长期发展前景乐观。
• 评级与目标价：长仓评级，目标价为23.5港元，对应10.8倍22E PE。

其他信息

• 市场情绪：投资者对物业管理行业的投资情绪疲弱，且更偏好国有企业。
• 主要研究报告：李锦明于1月14日发布研究报告，认为滨江服务有长期增长潜力。
• 财务比率分析：杜邦分析显示核心资产回报率和核心净资产回报率持续提升，表明公司运营效率提高。

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