2021中国商铺租金指数研究报告_17页_1mb

商铺租金指数运行分析及市场表现总结

核心内容概述

2021年下半年，我国商业地产市场呈现分化态势，商业街租金整体下跌，而购物中心租金则温和回升。商业地产作为消费及服务升级的重要载体，在提振消费市场和推动经济结构转型中发挥重要作用。同时，受疫情和经济环境影响，商铺租赁需求逐步恢复，核心商圈租金或温和增长。本文总结了商铺租金指数运行情况、重点城市市场表现及未来发展趋势。

一、商铺租金指数运行分析

1. 百街商铺租金指数

• 租金变动：2021年下半年，全国重点城市100条商业街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%。
• 商业街表现：
  • 一线城市中，40.7%的商业街租金上涨，44.4%下跌，14.8%持平。
  • 二线城市中，50.0%的商业街租金上涨，42.5%下跌，7.5%持平。
  • 涨幅较大：武汉楚河汉街（3.07%）、深圳湾步行大街（2.83%）、广州北京路步行街（2.50%）等。
  • 跌幅较大：北京新街口商业街（4.19%）、上海田子坊（3.60%）、青岛闽江路商业街（2.36%）等。

2. 百MALL商铺租金指数

• 租金变动：2021年下半年，100个典型购物中心商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%。
• 商圈表现：
  • 一线城市中，70.4%的商圈租金上涨，11.4%下跌，18.2%持平。
  • 二线城市中，58.8%的商圈租金上涨，27.5%下跌，13.7%持平。
  • 涨幅较大：深圳南山中心区商圈（2.78%）、杭州钱江新城商圈（2.23%）、武汉后湖商圈（1.48%）等。
  • 跌幅较大：长沙五一广场商圈（1.22%）、上海八佰伴商圈（1.08%）等。

3. 租金趋势

• 商铺租赁需求逐步恢复，购物中心租金恢复优于商业街。
• 2021年下半年，百街商铺租金仍低于2019年下半年水平（74.6%）；百MALL商铺租金也低于2019年下半年水平（58.9%）。
• 展望2022年：随着政策支持和消费升级，商铺租金有望平稳恢复，核心商圈租金温和上涨。

二、重点城市商铺市场表现

1. 消费市场表现

• 全国社会消费品零售总额：2021年达44.08万亿元，同比增长12.5%，两年平均增长3.9%。
• 市场恢复较快：重庆、深圳消费市场恢复较快，分别增长12.5%和12.5%。
• 政策支持：中央和地方持续出台政策，促进消费市场平稳恢复。例如，上海、北京、广州、天津、重庆入选国际消费中心城市培育名单，多地发放消费券，推动消费复苏。

2. 供应趋势

• 购物中心存量：15城已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米，上海存量规模最大。
• 新开业购物中心：2021年新增220个，总建筑面积约1730万平方米，同比增长近六成。
• 商办用地成交面积：同比下降17.6%，一线城市下降31.7%，二线城市下降11.9%，表明未来商铺供应或进一步减少。

3. 需求趋势

• 一线城市商业潜力大：消费水平高，商业设施饱和度相对较低，具有较大商业发展潜力。
• 品牌布局活跃：
  • 奢侈品：受疫情和消费回流影响，部分品牌在中国市场扩张，如Christian Louboutin、Chanel、Moncler等。
  • 咖啡品牌：逆势扩张，如星巴克净增654家新店，NOWWA、SECRE时萃咖啡等获得融资支持。
  • 潮玩与文体娱乐品牌：Z世代成为主力消费群体，潮玩和文体娱乐品牌加速布局，如泡泡玛特、茑屋书店等。

三、关键信息总结

• 商业街与购物中心租金走势分化：商业街租金继续下跌，购物中心租金温和上涨。
• 租金未恢复至2019年水平：74.6%的商业街、58.9%的商圈租金仍低于2019年下半年。
• 政策推动消费复苏：中央及地方持续出台消费扶持政策，如“首店经济”、“免税购物”、“消费券发放”等。
• 商铺供应趋于紧张：商办用地成交面积下降，购物中心新增供应增长放缓。
• 品牌竞争加剧：快时尚品牌发展受阻，小众品牌崛起；咖啡品牌逆势扩张，潮玩与文体娱乐品牌成为新消费热点。
• 商业地产市场面临转型：需提升运营效率，优化业态组合，以应对消费需求多样化和同质化竞争。

四、商铺租金指数编制说明

• 样本选取：覆盖全国15个重点城市，包括商业街和商圈（购物中心）两类。
• 商业街租金指数：由100条商业街商铺构成，按位置段和面积段进行抽样。
• 商圈租金指数：由100个典型购物中心构成，按30%比例选取典型样本。
• 数据来源：来自Fang.com、3Fang.com平台及实地调研。
• 指数模型：采用加权平均法和中位数法，以在租商铺建筑面积为权重，综合反映租金变化。
• 指数发布：中国房地产指数系统每半年发布商铺租金指数及分析报告。

五、主要研究成员

• 莫天全、黄瑜、曹晶晶、姚卓、徐跃进、凌端新、李欣然、周巍、魏云静、汪勇、张化学、丁晓、黄秀青、牛晓娟、吴建钦、张凯、薛建行、赵丽一、胡佳娜、杨红侠、程宇、樊朋飞、张文静、黄雪

六、研究主办单位

• 中指研究院
• 中国房地产指数系统