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荣盛发展投资分析总结

核心内容

荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”）是一家以房地产开发为主营业务的公司，成立于1996年，注册资金18.8亿元。公司积极拓展“大地产、大健康、大金融”三大板块，并布局京津冀、长三角等重点区域，2016年实现显著业绩增长，获得“买入”评级。

主要观点

• 销售增长显著：2016年公司实现签约销售额约490亿元，同比增长37%。2016年前三季度营业收入187亿元，同比增长25%。
• 园区开发战略：公司与五个县级市政府签订框架协议，总面积约340平方公里，涵盖香河、宣化、兴隆、永清、霸州等地区。园区开发模式包括土地一级开发、基础设施建设、招商引资和开发经营，盈利模式为开发费用和税收分成。
• 康旅板块拓展：公司推出“盛行天下”计划，布局秦皇岛、神农架、黄山、野三坡、海南、广汉、临潼和内丘等地，形成康旅王国。公司持有美亚航空100%股权，三亚-西沙航线试飞成功，为康旅板块发展提供支持。
• 金融板块布局：公司投资荣盛泰发基金管理有限公司、中冀投资股份有限公司、南华财产保险股份有限公司，并增资河北银行、参与设立辽宁振兴银行，加强与金融机构合作。
• 盈利预测：预计2016-2018年营业收入分别为328亿元、420亿元、517亿元，归母净利润分别为40.9亿元、52.0亿元、62.6亿元。

关键信息

市场数据

• 市场价格：8.12元
• 目标价格：9.40-9.80元
• 已上市流通A股：3,889.04百万股
• 总市值：35,307.09百万元
• 年内股价最高最低：9.29/6.26元
• 沪深300指数：3375.90
• 深证成指：9977.96

公司基本面

• 每股RNAV：11.06元
• 股价折价率：26.6%
• 2016年EPS：0.941元
• 当前PE：9倍
• 净利润增长率：2016年68.55%、2017年27.14%、2018年20.36%
• 净资产收益率：2016年17.31%、2017年18.75%、2018年19.02%

投资建议

• 首次评级为“买入”
• 公司传统地产销售良好，园区和康旅业务有助于提升土地获取能力，未来主业持续性看好

风险提示

• 新兴产业开发周期较长
• 地产销售不及预期

业务拓展

京津冀园区开发

• 香河现代产业园：88平方公里，合作期限50年，涉及基础设施建设、招商引资等
• 宣化区：3平方公里，土地整理与基础设施建设，政府提供优先用地及利润分成
• 兴隆县：205平方公里，打造山水旅游度假区、生物医药和新能源产业新城
• 永清县：38平方公里，收购河北光彩投资公司98.5%股权
• 霸州市：14平方公里，创意城整体开发，政府提供优先用地及扶持政策

康旅板块

• 项目布局：秦皇岛、神农架、黄山、野三坡、海南、广汉、临潼、内丘
• 合作模式：与地方政府签订框架协议，共同开发旅游、娱乐、消费项目
• 项目特点：集旅游、休闲、度假和居住于一体，提供一站式服务

金融板块

• 投资荣盛泰发基金管理有限公司、中冀投资股份有限公司、南华财产保险股份有限公司
• 增资河北银行，参与设立辽宁振兴银行，成为第一大股东

财务预测

损益表

• 2016年：净利润4,237百万元，归母净利润4,093百万元
• 2017年：净利润5,348百万元，归母净利润5,204百万元
• 2018年：净利润6,407百万元，归母净利润6,263百万元

现金流量表

• 2016年：经营活动现金净流-1,543百万元
• 2017年：经营活动现金净流6,780百万元
• 2018年：经营活动现金净流2,885百万元

资产负债表

• 2016年：资产总计125,544百万元，负债总计100,379百万元
• 2017年：资产总计141,835百万元，负债总计112,409百万元
• 2018年：资产总计165,839百万元，负债总计131,093百万元

比率分析

• 每股收益：2016年0.941元
• 每股净资产：2016年5.437元
• 每股经营性现金流：2016年-0.355元
• 净资产收益率：2016年17.31%
• 总资产收益率：2016年3.26%
• 投入资本收益率：2016年6.50%

附录

• 投资评级说明：买入为预期未来6-12个月内上涨15%以上
• 长期竞争力评级：高于行业均值
• 优化市盈率计算：行业优化市盈率扣除亏损股票后的计算方式

结论

荣盛发展在房地产开发、园区建设和康旅板块拓展方面展现出强劲的发展势头，2016年业绩大幅增长，显示出良好的市场竞争力。公司还积极布局金融板块，增强综合竞争力。尽管存在新兴产业开发周期较长和地产销售不及预期的风险，但总体来看，公司具备较强的业务拓展能力和市场潜力，因此给予“买入”评级。