20220426-上海证券-房地产_杭州土拍区域分化明显_滨江绿城收获颇丰_2页_424kb

杭州土拍市场分析总结

核心内容

2022年4月25日，杭州完成了2022年首批集中供地，共出让60宗地块，成交59宗，流拍1宗。总成交金额为826.75亿元，平均溢价率为6.41%。此次土拍采用新的竞拍规则，包括“同一时间5宗地块同时竞价”以及“封顶后一次报价+摇号”机制，以次高报价原则确定竞得人，进一步考验了房企的竞价决策能力。

主要观点

• 竞拍规则调整：杭州土拍引入了“同一时间5宗地块同时竞价”的机制，并在封顶后采用“一次报价+摇号”方式，以次高报价原则确定竞得人。这有助于减少溢价竞争，提高市场透明度。
• 区域分化明显：非主城区地块供应占比高达84.4%，且多数以底价成交，而主城区地块竞争激烈，部分地块封顶转线下竞价。这反映出市场对核心区域的追捧与非核心区域的冷清。
• 本土房企表现突出：滨江集团和绿城中国是本次土拍的主要赢家，分别以184.35亿元和146.32亿元的总价摘得11宗和7宗地块，显示出其在本地市场的强大竞争力。
• 品牌房企参与积极：万科、龙湖、越秀等品牌房企也积极参与，显示出对杭州市场的信心和布局意愿。

关键信息

• 土拍结果：总成交金额826.75亿元，平均溢价率6.41%，23宗地块封顶转线下竞价，27宗底价成交。
• 区域分布：主城区（上城、拱墅、滨江、西湖）供应土地11宗，占比15.6%；非主城区（萧山、余杭等）供应土地占比84.4%。
• 房企表现：
  • 滨江集团：摘地11宗，总价184.35亿元。
  • 绿城中国：摘地7宗，总价146.32亿元。
  • 杭州东部城建、萧山城投等地方平台也有所斩获。
  • 万科、龙湖、越秀等品牌房企参与积极。

投资建议

随着因城施策的深入，多地出台楼市新政以稳定市场预期，调控范围逐步扩大至南京、苏州等高能级城市。杭州此次土拍在“限房价、限地价”背景下，房企利润空间受限，因此更加关注项目销售去化。

• 短期策略：信用环境仍需改善，资金面马太效应显著，融资成本低、具备拿地优势的企业将受益。
• 长期策略：经历行业调整后，具备融资与拿地优势的品牌房企将在未来竞争中占据有利地位。
• 推荐标的：
  • 融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）、滨江集团（002244.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）。
  • 保障性租赁住房建设推动代建需求，绿城管理控股（9979.HK）作为深耕政府代建的企业，值得关注。

风险提示

• 房地产政策调控超预期。
• 商品房销售不及预期。

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公司业务资格说明

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投资评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持、无评级，反映分析师对股票6个月内相对基准指数的表现预期。
• 行业投资评级：分为增持、中性、减持，反映分析师对行业12个月内基本面及指数表现的看法。
• 基准指数：A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准，美股以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

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