20260531-开源证券-房地产行业周报_城市更新_十五五_规划_发布_市场逐步复苏_13页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

2026年5月31日，房地产行业投资评级为“看好”，并预计二季度将作为房地产基本面与政策共振企稳的窗口期，市场有望迎来供需改善与价格企稳的局面。行业政策以全国性政策为主，重点在于《城市更新“十五五”规划》的发布，标志着城市更新成为国家战略，对房地产市场起到稳定作用。

主要观点

政策端：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，首次在全国层面对居住、产业和公共空间设置量化目标，包括城镇老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里、老旧街区厂区改造提升1500个。该规划旨在推动城市高质量发展，构建房地产新模式。
地方政策：北京和广州也发布相关政策，强调“好房子”建设，完善“保障+市场”的住房供应体系，优化商品住宅用地供给，以稳定市场。
市场端：新房与二手房成交表现分化，新房成交面积同比下降，而二手房成交面积温和上涨。一线城市新房成交面积单周同比增长16.0%，二手房单周同比增长3.4%。
投资端：全国100大中城市土地成交面积单周同比下降3%，但土地成交楼面价同比增长6%，土地成交总价同比增长3%。进入二季度，土拍规模逐渐增大，部分核心城市土地成交放量。
价格端：二手房冰山指数周环比下降0.09%，周同比下降11.1%，显示价格持续承压。
投资建议：维持行业“看好”评级，推荐关注强信用房企及具备双轮驱动能力的企业，如中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国等。同时，推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团。此外，推荐“好房子，好服务”政策下的优质物管企业，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

关键信息

政策影响：城市更新成为国家战略，预计将在2030年取得重要进展，2035年基本建成现代化人民城市。
销售表现：
- 2026年第22周，全国30城新房成交面积233.6万平米，单周同比下降3.9%，累计同比下降9.4%。
- 15城二手房成交面积192.0万平米，单周同比增长14.1%，累计同比下降0.1%。
土地市场：
- 2026年第22周，全国100大中城市土地成交面积1850.0万平方米，单周同比下降3%。
- 土地成交楼面价1477.5元/平米，同比增长6%。
- 土地成交总价246.7亿元，同比增长3%。
价格走势：
- 冰山100指数为9905，周环比-0.09%，周同比-11.1%。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。