20260531-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W21_本周新房成交同比-0.8_城市更新_十五五_规划印发_17页_1mb

房地产开发行业周报总结（2026W21）

核心内容

本周房地产开发行业整体表现承压，申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数2.52个百分点，在31个申万一级行业中排名第11名。新房成交面积环比上升8.3%，但同比下降0.8%，其中一线城市表现相对较好，二手房成交面积环比下降4.4%，但同比增长9.5%。

主要观点

• 政策支持：国务院印发《城市更新“十五五”规划》，推动城市更新工作，重点包括住房安居、公共空间、安全韧性等方面。规划提出全面摸清城市存量资产底数，分类处置已供未开发土地和在建项目，同时推进“好房子”建设，提升住房标准。
• 投融资支持：允许地方政府专项债支持城市更新项目，并可作项目资本金，探索市场化融资模式，如综合开发、银团贷款、项目投资等。鼓励发行基础设施REITs、资产证券化产品，支持企业发债融资，构建政府、市场、居民共担机制。
• 市场表现：本周房地产股上涨38支，下跌71支，部分个股涨幅显著，如香江控股（60.3%）、皇庭国际（27.0%）、福星股份（25.7%）等，而部分房企如时代中国控股（-13.6%）、世茂集团（-13.4%）等跌幅较大。
• 行业趋势：分析师建议关注多元化经营企业及轻资产运营公司，推荐华润置地、华润万象生活、贝壳-W、我爱我家、招商积余、绿城服务、保利物业等。

关键信息

一、新房成交情况

• 本周数据：

  • 30个城市新房成交面积为214.1万平方米，环比+8.3%，同比-0.8%。
  • 一线城市新房成交面积70.4万平方米，环比+7.8%，同比+27.0%。
  • 二线城市新房成交面积100.9万平方米，环比+6.6%，同比+8.4%。
  • 三线城市新房成交面积42.7万平方米，环比+13.2%，同比-36.5%。

• 5月累计数据：

  • 30个城市新房成交面积744.3万平方米，同比-3.9%。
  • 一线城市新房成交面积244.2万平方米，同比+11.7%。
  • 二线城市新房成交面积359.6万平方米，同比+5.2%。
  • 三线城市新房成交面积140.5万平方米，同比-34.3%。

二、二手房成交情况

• 本周数据：

  • 15个样本城市二手房成交面积246.7万平方米，环比-4.4%，同比+9.5%。
  • 一线城市二手房成交面积105.3万平方米，环比-4.6%。
  • 二线城市二手房成交面积102.3万平方米，环比-5.9%。
  • 三线城市二手房成交面积39.1万平方米，环比+0.5%。

• 5月累计数据：

  • 15个样本城市二手房成交面积4326.7万平方米，同比+4.1%。
  • 一线城市二手房成交面积1869.0万平方米，同比+4.3%。
  • 二线城市二手房成交面积1803.0万平方米，同比-0.5%。
  • 三线城市二手房成交面积654.7万平方米，同比+18.6%。

三、信用债市场

• 本周发行房企信用债9只，环比减少1只，发行规模61.00亿元，环比减少25.99亿元。
• 总偿还量为128.26亿元，环比增加78.59亿元。
• 净融资额为-67.26亿元，环比减少104.58亿元。

四、投资建议

1. 多元化经营企业：推荐华润置地、华润万象生活，建议首选华润置地。
2. 轻资产运营企业：
   • 中介类：首选贝壳-W，次选我爱我家。
   • 物业类：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
3. 开发类企业：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市、历史包袱轻的开发商，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。
4. 类地方城投及地产转型股：建议关注相关转型企业。

五、风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

数据图表说明

• 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名
• 图表2：本周各交易日指数表现
• 图表3：近52周地产板块表现
• 图表4：本周涨幅前五个股
• 图表5：本周跌幅前五个股
• 图表6：本周重点房企涨跌幅排名
• 图表7：本周重点房企涨幅前五个股
• 图表8：本周重点房企跌幅前五个股
• 图表9-12：重点城市新房成交面积及同比变化
• 图表13-15：样本城市新房成交面积数据跟踪

作者信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001）
• 分析师：肖依依（执业证书编号：S0680523080005）

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