房地产行业2021年度投资策略：变革·跃迁-20201213-长江证券-47页_2mb

报告摘要

房地产行业2021年度投资策略总结

核心内容

本报告为长江证券发布的《变革·跃迁——房地产行业2021年度投资策略》，分析了房地产行业在政策调控、市场环境及企业运营方面的变化趋势，提出了“拥抱‘好房企’，配置‘真成长’”的投资策略。

主要观点

需求逻辑弱化，供给优化成为主线：随着城镇化率提升和政策精细化，房地产行业的需求端波动率下降，供给端优化成为行业发展的核心矛盾。
“好房企”定义：在“β”淡化背景下，“好房企”应具备高周转效率、产品溢价能力、良好的损耗控制及增长潜力，最终指向“开发+自持”双轮驱动的房企。
物业板块的“真成长”逻辑：物业板块的长期价值由服务品质、管理机制和资源禀赋决定，未来将聚焦于“资源+外拓”均衡型物企。

关键信息

市场预测

销售预测：预计2021年商品房销售金额同比增加2.4%，销售面积同比减少1.6%。
开工预测：预计2021年新开工面积同比下降5%。
竣工预测：预计2021年竣工面积同比增长9.7%。
投资预测：预计2021年房地产开发投资完成额同比增长6.6%。

政策影响

融资新规：通过“三条红线”对房企进行分档管理，形成“红、橙、黄、绿”四档，影响房企的融资能力和拿地能力。
调控政策：政策调控趋严，城市间差异加大，部分城市出台限购、限贷等政策。

企业表现

重点房企推荐：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份、中南建设、阳光城、招商积余等被推荐为投资标的。
“好房企”特征：财务稳健、效率领先、战略布局明确，能创造稳定净现金流并拥有较低贴现率。

投资策略

开发板块

首选房企：具备“开发+自持”双轮驱动的房企，如万科A、新城控股。
次优房企：能够持续创造净现金流的效率型房企，如保利地产、金地集团。
弹性标的：如金科股份、中南建设、阳光城等。

物业板块

推荐标的：招商积余。
核心逻辑：资源型央企物业与进取型民营物业，重视市场化能力、服务品质和资源禀赋。

风险提示

需求端稳态持续时间不确定：供给侧优化进展可能低于预期。
龙头物企竞争加剧：可能导致市场化拓展进度和盈利低于预期。

图表目录

图1：边际供需未改善与产业政策仍偏紧压制板块超额收益。
图2：疫情后地产销售迅速恢复。
图3：各能级城市销售表现边际改善。
图4：宏观流动性宽裕，按揭利率边际下降。
图5：商品住宅销售额增速与个人住房贷款增量增速正相关。
图6：按揭利差影响个人住房贷款占比。
图7：按揭利率与交易杠杆负相关。
图8：居民购房意愿与买房超额收益正相关。
图9：买房超额收益与按揭利差负相关。
图10：近年行业库存整体提升。
图11：库存去化周期边际向上，对开工形成压制。
图12：行业开工强度偏高，仍处于补库存状态。
图13：新开工同比变化与销售趋同。
图14：竣工与三年前新开工之比维持区间波动。
图15：高新开工增速传导至后续竣工。
图16：房地产开发投资完成额拆分逻辑。
图17：土地购置费滞后于土地成交价款变动。
图18：实际施工强度增速与销量增速正相关。
图19：固定资产投资价格指数与PPI正相关。
图20-23：销量、房价、按揭利率波动率低，预示超额收益不明显。
图24-28：城市间供需差异显著，政策调控影响房价与销售。
图29-30：重点城市销售与政策情况。
图31-34：潜在供需与资金供需边际改善，地价与房价比上升，盈利改善。
图35：融资新规分档管理房企。
图36-39：重点房企经营性、净现金、融资性、可投资头寸对比。
图40-43：房地产行业进入量价双稳阶段，管理红利凸显。
图44-46：重点房企广义费用率与净费率对比。
图47：融资新规后房企拿地明显分化。
图48：结算收入不能反映真实现金流，导致房企销售回款/营业收入分化。

表格目录

表1：销售预测核心指标拆分。
表2：投资预测核心指标拆分。
表3：地产行业核心指标增速预测汇总。
表4：重点房企踩线及分档情况（2020H1）。
表5：自持回报率不低于开发。
表6：非住宅存量基础物管收费规模估计。
表7：多地推进物业费市场化定价。
表8：城市服务特点。
表9：物管企业切入城市服务领域。
表10：物业企业“量”的三层迭代。
表11：物企提升科技水平、完善业态的手段。

总结

整体来看，房地产行业进入量价双稳的成熟阶段，供给侧优化成为未来定价主线。在“房住不炒”政策背景下，房企需重视资源和效率的差异，选择“好房企”进行投资。物业板块在“真成长”逻辑下，未来将受益于服务品质、管理机制及资源禀赋的提升。投资建议聚焦于“开发+自持”双轮驱动的房企及具备资源与外拓能力的物业企业。

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