深度报告-20211217-东北证券-2022年度物业管理投资策略_多维角逐格局演变_整合加速风险机遇伴生_54页_4mb

物业管理/房地产行业2022年度投资策略总结

核心内容

2022年物业管理行业面临政策与关联方信用风险的双重影响，板块整体表现低迷。但政策面基础未动摇，鼓励支持及市场化、规范化仍是主要导向，推动行业向“质价相符”方向发展。同时，物企独立经营能力逐渐成熟，第三方项目占比持续上升，行业格局向全业态管理商转变。并购整合加速，成为行业扩张的重要手段。商管业务作为高壁垒赛道，有望成为竞争“突破手”。

主要观点

• 政策导向明确：政策持续支持物业管理行业发展，鼓励市场化、规范化，强化基层治理功能。
• 独立经营能力增强：物企通过第三方项目拓展、收并购及业务重组，逐渐减少对关联房企的依赖。
• 全业态竞争格局显现：非住业态项目占比提升，物企在多领域布局，政府端不再是“避风港”。
• 整合加速，机遇与风险并存：行业并购整合趋势持续，头部企业资金充裕，但需关注整合后的单盘优化能力。
• 商管业务潜力巨大：具备高壁垒，是物企竞争的关键，有助于提升盈利能力和市场地位。

关键信息

政策趋势

• 政策基础未动摇：鼓励支持为主，推进市场化与规范化，强化基层治理作用。
• 地方政策落实：多地出台或修订物业管理条例，推动业委会成立、物业覆盖、费用提价、智能化管理、社区增值服务、维修资金管理等方面。
• 政策影响有限：社保政策虽引发担忧，但实际对物企成本影响较小，且多数企业已具备规范管理能力。

行业发展趋势

• 第三方项目主导：主流物企第三方项目占比显著提升，成为规模增长主要驱动力。
• 收并购频繁：2021年多家物企通过收并购拓展非住业态，提升服务能力。
• 非住业态增长：非住业态项目获取成为主流物企关注重点，行业多元化趋势明显。
• 市场化的外拓能力：物企通过招投标、战略合作等方式拓展项目，独立创收能力增强。

投资建议

• 中长期关注外拓能力：看好具备市场化外拓能力及单盘优化潜力的企业，如华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业。
• 短期关注信用风险：需评估关联方信用风险，关注估值性价比，如保利物业、金科服务、新城悦服务。

风险提示

• 外拓不及预期：影响规模增长。
• 增值服务拓展不及预期：影响收入结构优化。
• 利润率提升不及预期：影响盈利能力。

行业数据

• 成分股数量：53只
• 总市值：5052亿元
• 流通市值：4846亿元
• 市盈率：17.43倍
• 市净率：5.48倍
• 总营收：1740亿元
• 总净利润：143亿元
• 资产负债率：47.44%

重点公司财务数据

历史收益率

结论

物业管理行业在政策支持与市场化趋势下，逐步摆脱对关联方的依赖，向独立经营和全业态管理方向发展。未来，具备市场化外拓能力、单盘优化潜力及商管业务能力的物企将更具竞争优势。建议投资者关注具备良好财务安全边际及成长潜力的物企。