2022年度物业管理行业投资策略：多维角逐格局演变，整合加速风险机遇伴生-20211217-东北证券-54页_2mb

报告摘要

2022年物业管理行业投资策略分析表明，行业正经历多维角逐格局的演变，政策支持和市场化、规范化趋势持续强化，行业整合加速，商管等细分赛道具备较高壁垒。投资逻辑由原先的关联方属性向市场化独立经营能力转变，行业呈现出较高的增长潜力和投资价值。

政策支持与基层治理强化
- 政策主基调为鼓励支持及市场化、规范化，政策面基础未动摇。
- 十部委政策明确完善物业价格机制、鼓励市场化外拓、发展社区增值服务，强化物业在基层治理中的作用。
- 地方性政策通过鼓励、试点、明确职权等方式，持续拓展物业的服务边界。
独立经营能力提升
- 主流物企第三方项目占比提升，市场化外拓成为规模增长的主要驱动力。
- 关联方业务依赖度降低，业务重组使物企逐步与关联房企脱钩，提升独立创收能力。
全业态角逐格局显现
- 非住业态项目占比持续提升，主流物企逐步具备独立拓展非住业态的能力。
- 政府端业态不再是“避风港”，全业态管理成为行业发展趋势。
行业整合加速，风险与机遇并存
- 头部物企资金充裕，收并购成为行业扩张的重要方式。
- 收并购入局可行性较强，行业整合趋势将延续，需关注单盘优化能力。
商管业务成为竞争“突破手”
- 商管业务具备高壁垒，其运营依赖资产管理和品牌资源。
- 商管模式可依据风险目标评价选择适当输出方式，场景延伸潜力较大。

重点公司	现价（元）	EPS 2020A（元）	EPS 2021E（元）	EPS 2022E（元）	PE 2020A（倍）	PE 2021E（倍）	PE 2022E（倍）	评级
碧桂园服务	43.27	0.92	1.33	2.05	48.19	32.54	21.07	买入
金科服务	23.16	0.95	1.69	2.77	55.52	13.69	8.36	买入
旭辉永升服务	11.14	0.23	0.37	0.55	61.30	30.00	20.08	买入
华润万象生活	32.34	0.36	0.65	0.92	84.46	49.75	35.26	买入
宝龙商业	11.90	0.47	0.71	0.99	44.06	16.81	11.99	买入