深度报告-20210401-东北证券-房地产行业商办物业管理系列深度报告一_空间深度广度并存_赛道优质多维成_46页_2mb

商办物业管理系列深度报告总结

核心内容

商办物业管理行业具备空间深度与广度并存、赛道优质多维成长的特性。行业规模增长空间大，管理能力深化潜力高，且竞争格局分散待整合，为优质企业提供了成长机会。

主要观点

1. 行业空间广阔

   • 商办物业规模增长迅速，商业物业和办公物业的管理面积CAGR分别达到29.27%和28.61%，高于住宅物业。
   • 人均商办面积与发达国家存在显著差距，存在较大的提升空间。
   • 中国第三产业持续增长，推动办公服务需求上升，且第三产业从业人员占比仍有提升空间。

2. 赛道优势显著

   • 商办物业费单价和毛利率均高于住宅物业，盈利能力强。
   • 收缴率高、提价难度低，收入浮动性强，具备成长性。
   • 服务内容覆盖项目开发、运营、租户管理、消费者服务等多个环节，延伸范围广。
   • 科技赋能可降本增利，服务品质溢价能力强。

3. 整合空间大

   • 商办物业行业集中度低于住宅物业，存在整合机会。
   • 通过收并购可快速提升区域竞争力，优化盈利能力。

4. 突围策略

   • 关注关联方项目，其开业量直接影响管理规模。
   • 品牌效应、专业服务能力和区域深耕是突围的关键。
   • 高能级城市具备更强的消费支付能力，利好商管收入。
   • 提升项目密度和资源厚度有助于降本增效。

关键信息

业务模式与收入结构

• 商办物业管理涉及基础服务、商业运营、增值服务等多个维度。
• 收费方式包括包干制和酬金制，其中商办物业采用酬金制比例更高，且平均物业费更高。
• 酬金制溢价率较高，住宅为5.2%，商业为41.9%，写字楼为46.5%。

商业模式亮点

• 盈利能力强：商办物业费单价和毛利率高于住宅物业。
• 服务内容广：涵盖开发前期、运营期及增值服务，服务对象包括业主、租户、消费者。
• 科技赋能：物联网、大数据、客户识别等技术可优化运营效率，提升租金收入和物业费。
• 外拓能力强：通过收并购扩展业务，提升项目密度和区域覆盖。

重点公司推荐

• 华润万象生活：全国布局，品牌成熟，具备全周期服务能力。
• 宝龙商业：深耕长三角，产品线全面，招商能力强。
• 合景悠活：全业态布局，协同引导服务空间打开。
• 星盛商业：大湾区领先，轻资产输出能力强。
• 卓越商企服务：定位高端商务物业，外拓能力强。

风险提示

• 面临外资商管企业的竞争压力。
• 疫情影响存在反复可能性，可能影响业务发展。

财务数据概览

行业前景展望

商办物业管理行业处于成长阶段，具备高回报潜力，且服务品质溢价能力突出，是值得重点关注的优质赛道。未来，随着消费水平提升、第三产业扩张、科技赋能深化，商办物业管理行业有望实现规模与盈利的双重增长。